Tributaria

Cuando una empresa compra a otra un inmueble ya utilizado, el tratamiento en IVA puede cambiar completamente según una decisión clave: mantener la exención o renunciar a ella. Un simple detalle —si el inmueble es “segunda entrega” y el comprador tiene derecho a deducir— puede marcar miles de euros de diferencia entre pagar IVA o Transmisiones Patrimoniales.

Puede ocurrir que su empresa  compre a otra un inmueble registralmente vivienda, pero catastralmente oficina y con uso real de oficina, para destinarlo a una actividad sujeta y no exenta de IVA.

¿Hay exención por segunda entrega?

Sí, en principio (art. 20.Uno.22º LIVA): las segundas y ulteriores entregas de edificaciones están exentas. Aquí hablamos de un inmueble ya usado por su propietario/arrendatario; no es primera entrega del promotor.

¿Se puede renunciar a la exención?

Sí (art. 20.Dos LIVA), si el comprador es sujeto pasivo y tiene derecho a deducir el IVA (total o parcial) por el destino del inmueble. La renuncia debe comunicarse fehacientemente y el comprador debe declarar por escrito su condición de sujeto pasivo con derecho a deducir (art. 8 RIVA).

Efecto de la renuncia: inversión del sujeto pasivo

Si hay renuncia, se activa la inversión del sujeto pasivo en inmuebles (art. 84.Uno.2º.e), segundo guion):

• El vendedor no repercute IVA.
• El comprador se autorepercute el IVA en su modelo 303 (soporta y, si tiene derecho, deduce en el mismo periodo). Suele ser neutral en caja para quien deduce al 100%.

¿Importa que el Registro diga "vivienda" y el Catastro/uso digan "oficina"?

Para la exención del 20.Uno.22º LIVA, lo decisivo es primera vs. segunda entrega; la calificación registral o el uso afectan a otros aspectos (tipos, TPO/AJD, licencias, compatibilidad urbanística), pero no anulan por sí solos la exención de segunda entrega.
Si renuncias y el destino es una actividad sujeta y no exenta, aplicarás tipo general 21% bajo inversión (salvo supuestos muy específicos que no encajan aquí).

Entre empresarios, la transmisión de un inmueble está sujeta a IVA (arts. 4 y 5 LIVA). La pregunta no es "si tributa por IVA", sino cómo: exenta por segunda o ulterior entrega o sujeta y no exenta si se renuncia a esa exención.

Ejemplo

• Precio pactado del inmueble: 600.000 €.
• Vendedor: sociedad inmobiliaria. Comprador: sociedad que destinará el inmueble a consultoría (actividad sujeta y no exenta de IVA).
• Es segunda entrega (inmueble ya usado).
• El comprador tiene derecho a deducción 100%.

Escenario A - No renunciar a la exención

• IVA: exento por 20.Uno.22º → no se repercute IVA.
• TPO: la operación va a TPO (tipo según CA; p. ej., 6-10%). Si tomamos 7% orientativo: 42.000 € de impuesto no deducible.
• AJD: puede devengarse por la escritura con cuantía (tipo autonómico).
• Caja del comprador: desembolsa 600.000 + TPO (+ AJD). El TPO no se recupera.

Escenario B - Renunciar a la exención e inversión del sujeto pasivo

• Renuncia formal del vendedor + declaración del comprador (art. 8 RIVA).
• IVA: inversión del sujeto pasivo → el vendedor no repercute IVA; el comprador autorepercute 21% (126.000 €) y lo deduce íntegramente en el mismo 303.
• TPO: no procede por quedar sujeta y no exenta a IVA.
• AJD: puede devengarse por la escritura (según CA).
• Caja del comprador: paga 600.000 € (más AJD, si aplica). Sin TPO y sin coste de IVA por neutralidad.

Si el comprador deduce al 100%, renunciar y aplicar inversión suele ser financieramente más eficiente (ahorra TPO y evita coste fiscal no recuperable).

Si el comprador no deduce o deduce parcialmente, hay que simular: a veces conviene mantener la exención (y asumir TPO) para no "comerse" un IVA no deducible.

Checklist para decidir

• ¿Es segunda entrega? Sí → exención disponible.
• ¿El comprador deduce? Sí, total/parcial → se puede renunciar.
• ¿Se ha formalizado la renuncia y la declaración del comprador? Todo por escrito y previo o simultáneo a la entrega.
• ¿Se ha valorado el impacto de TPO vs. IVA con inversión y el AJD? Simulación antes de firmar.
• ¿Uso y licencias compatibles con la actividad prevista? Evita sorpresas extra-fiscales.

La Agencia Tributaria ha aclarado en una reciente consulta vinculante cómo deben aplicarse las nuevas obligaciones del Real Decreto 1007/2023 a los sistemas de facturación de empresas y profesionales. ¿Usas hojas de cálculo, programas de texto o facturas manuscritas? La AEAT ha precisado cuándo estos medios entran o no dentro del nuevo marco Verifactu.

En los últimos meses se ha hablado mucho del nuevo sistema Verifactu, el modelo con el que Hacienda busca garantizar la integridad y trazabilidad de las facturas emitidas por empresarios y profesionales. Sin embargo, hasta ahora quedaban muchas dudas sobre su aplicación práctica, especialmente en casos donde las facturas no se generan con un programa de gestión específico.

La Dirección General de Tributos (DGT) ha resuelto recientemente una consulta (V0058-25, de 3 de febrero de 2025) que despeja varias cuestiones importantes.

1. Qué empresas están afectadas

En primer lugar, la DGT recuerda que todas las sociedades mercantiles y los autónomos que desarrollen actividades económicas tienen la condición de empresarios a efectos del IVA, y por tanto están sujetos a las obligaciones de facturación. Ahora bien, solo estarán obligados a cumplir con el nuevo Reglamento Verifactu aquellos que emitan facturas mediante sistemas informáticos o electrónicos.

Esto significa que, si una empresa emite sus facturas a mano, con papel en blanco o preimpreso, o incluso con máquina de escribir, no está obligada a adaptarse al Real Decreto 1007/2023. En cambio, si se utilizan programas informáticos, hojas de cálculo o procesadores de texto, sí puede entenderse que existe un "sistema informático de facturación", y por tanto será necesario cumplir con las exigencias del reglamento.

• Atención. Usar Excel o Word para facturar puede considerarse uso de un sistema informático, aunque parezca un método manual. Conviene revisar este punto antes de que finalice el año 2025.

2. Acceso de Hacienda a los registros de facturación

Otra de las dudas era si la Agencia Tributaria podría acceder directamente y en remoto a los registros de facturación. La respuesta es que sí, pero con matices: solo podrá hacerlo cuando se trate de sistemas informáticos sujetos al reglamento, y siempre bajo los límites de la Ley General Tributaria. Además, el sistema debe permitir que la información fiscal esté separada de los datos confidenciales no tributarios, garantizando así la protección de la información empresarial y personal.

• Atención: La AEAT puede requerir una copia de los registros o personarse para verificar el sistema. Si se utiliza un software adaptado al modelo Verifactu, ese acceso ya queda cubierto de forma automática.

3. Sistemas VERI*FACTU y firma electrónica

Los llamados sistemas VERI*FACTU son aquellos que envían de manera automática y continua a la AEAT todos los registros de facturación. Estos sistemas no necesitan firmar electrónicamente cada factura, ya que generan una "huella digital" o hash que garantiza su autenticidad.
Por el contrario, quienes no usen Verifactu deberán mantener sus sistemas firmando electrónicamente los registros de facturación conforme al artículo 12 del reglamento.

• Atención. La firma electrónica es obligatoria solo para los registros de facturación, no para las facturas emitidas.

Queremos recordar por último, que El artículo 201 bis de la Ley General Tributaria califica como infracción grave el uso, tenencia o comercialización de sistemas informáticos que permitan alterar registros, llevar contabilidades paralelas o no garantizar la integridad de los datos. Las multas pueden ser elevadas, tanto para fabricantes como para usuarios.

No todas las deudas con Hacienda requieren presentar aval. Existen supuestos en los que puedes aplazar pagos tributarios sin garantías, siempre que se cumplan ciertos requisitos. Aplazar tus impuestos puede ser más fácil de lo que piensas deja que lo gestionemos por ti…

Sabemos lo complicado que puede resultar llegar a final de mes cuando las cuentas no cuadran y, encima, aparece en el calendario un pago importante con Hacienda. No siempre se dispone de liquidez suficiente y, muchas veces, el banco tampoco ayuda con avales o líneas de crédito. Ante esa situación, conviene recordar que la propia Agencia Tributaria ofrece un respiro: los aplazamientos sin garantías.

¿Qué significa esto en la práctica?

Que tu empresa o tú, como autónomo, podéis aplazar determinadas deudas tributarias sin tener que presentar avales ni hipotecar bienes, algo que en la práctica supone ganar un poco de aire en la tesorería.

El límite que marca la ley es claro: hasta 50.000 € se puede pedir un aplazamiento automático, sin aval. Para empresas, el plazo máximo es de 12 meses; para autónomos, hasta 24 meses. Eso sí, Hacienda hace sus cálculos: suma todas las deudas pendientes que ya tengas aplazadas, salvo las que estén garantizadas. Si con esa suma te pasas del límite, ya no entrarías en este régimen más sencillo.

Ejemplo

Pongamos un caso concreto: una pequeña empresa de construcción, Reformas García, S.L., debía ingresar el IVA del segundo trimestre de 2025, unos 22.000 €. Además, tenía un aplazamiento en curso por retenciones de trabajadores de 14.000 €. Al solicitar un nuevo aplazamiento, la suma ascendía a 36.000 €, por lo que seguía dentro del límite de 50.000 €. Resultado: Hacienda aceptó el aplazamiento sin pedir aval, concediendo 12 mensualidades de 1.833 € cada una.

En cambio, si esa cifra hubiera sido de 52.000 €, habría sido necesario entrar en otro procedimiento más exigente: justificar con papeles que no había forma de conseguir aval bancario, acreditar que no se disponía de bienes libres de cargas y presentar un plan de viabilidad que demostrara la capacidad de pagar en el futuro.

Más allá de los 50.000 €

Cuando la deuda supera esa cifra, Hacienda no cierra la puerta, pero sí pide mucho más: balances de los tres últimos años, cuentas de resultados, incluso un informe de auditoría si lo hubiera. Y sobre todo, un plan de viabilidad que muestre que la falta de liquidez es puntual y que se podrá cumplir con los plazos. Aquí es donde suele ser clave la ayuda de una asesoría, porque hay que preparar bien los argumentos y la documentación.

Por qué es importante gestionarlo bien

Un aplazamiento mal presentado puede acabar en un rechazo, con el riesgo de que se inicie un procedimiento de embargo. Y cuando esto ocurre, el margen de maniobra se reduce drásticamente. En cambio, un aplazamiento bien planteado puede ser la diferencia entre respirar o asfixiarse financieramente.

La Agencia Tributaria ha puesto en marcha un cambio que transformará la forma de emitir facturas en España: el sistema VeriFactu. Desde el 1 de enero de 2026 para empresas y el 1 de julio de 2026 para autónomos y comunidades de bienes, será obligatorio facturar con software homologado, capaz de generar registros verificables y enviarlos a Hacienda en tiempo real.

I. El cambio que viene: ¿qué es VeriFactu?

La Agencia Tributaria ha puesto en marcha un sistema que transformará la forma de emitir facturas en España: VeriFactu.

Se trata de un nuevo estándar de facturación electrónica segura, que obliga a que todas las facturas se registren con una trazabilidad completa, imposible de manipular, y que, además, puedan ser remitidas en tiempo real a la AEAT.

VeriFactu nace con un objetivo claro: cerrar la puerta al fraude fiscal y asegurar que la facturación de autónomos y empresas sea íntegra, transparente y verificable.

II. ¿Quién está obligado?

Prácticamente todas las empresas y profesionales deberán adaptarse a este nuevo sistema, salvo:

• Contribuyentes que ya utilizan el Suministro Inmediato de Información (SII).
• Aquellos que tributen en territorios forales con su propia normativa.

Para el resto, VeriFactu será obligatorio y de uso diario.

III. Calendario de implantación

La norma establece plazos claros y escalonados:

• 29 de julio de 2025 → fecha límite para que los programas de facturación estén homologados y cumplan con los requisitos de la AEAT.
• 1 de enero de 2026 → obligatorio para sociedades sujetas al Impuesto sobre Sociedades.
• 1 de julio de 2026 → obligatorio para autónomos y comunidades de bienes.

Esto significa que 2025 debe ser el año de la transición ordenada: revisar sistemas, formar equipos y empezar a emitir facturas adaptadas.

IV. ¿Qué cambia con VeriFactu?

Los sistemas de facturación deberán cumplir con estándares técnicos que aseguren:

1. Integridad: las facturas no podrán alterarse una vez emitidas.
2. Autenticidad: estarán firmadas digitalmente.
3. Encadenamiento: cada factura estará vinculada con la anterior y la siguiente, creando una cadena cronológica inquebrantable.
4. Identificación inmediata: todas las facturas llevarán un código QR que permitirá su verificación instantánea.
5. Comunicación a Hacienda: la información podrá enviarse en tiempo real, garantizando que los registros contables coincidan con lo declarado.

V. Implicaciones fiscales y sanciones

No adaptarse al sistema VeriFactu tendrá consecuencias graves:

• Sanciones de hasta 50.000 € por ejercicio para quienes facturen con sistemas no homologados.
• Pérdida de seguridad jurídica en los registros contables y posible recalificación de operaciones.

Por el contrario, adaptarse a tiempo supone evitar riesgos y mejorar el control interno de la empresa.

VI. Beneficios para tu empresa

Aunque nace como una obligación, VeriFactu ofrece claras ventajas:

• Menos riesgos de inspección: todo queda registrado y trazado.
• Más confianza frente a clientes y proveedores, gracias a facturas verificables con QR.
• Simplificación administrativa, al unificar la información enviada a Hacienda.
• Digitalización forzosa, que ayuda a ganar eficiencia y reducir tareas manuales.

VII. Recomendaciones prácticas

1. Revisa tu programa de facturación actual: comprueba si cumple los requisitos de la AEAT.
2. Elige software homologado: no todos los programas sirven; hay que asegurarse de que sean compatibles con VeriFactu.
3. Documenta los procesos internos: cómo se emite, valida y conserva cada factura.
4. Forma a tu equipo: la adaptación no es solo tecnológica, también operativa.
5. Haz pruebas antes de la fecha límite: adelántate para no improvisar en 2026.

El sistema VeriFactu no es solo un nuevo requisito legal: es una oportunidad para modernizar tu facturación, reducir riesgos y ganar transparencia.

Desde nuestra asesoría podemos ayudarte a:

• Revisar tu sistema actual de facturación.
• Seleccionar e implantar un software homologado.
• Formar a tu equipo para trabajar bajo las nuevas reglas.
• Garantizar que tu empresa cumple con los plazos y evita sanciones.

El futuro de la facturación ya tiene nombre: VeriFactu.

Conviene estar preparado.

Para más información: https://www2.agenciatributaria.gob.es/wlpl/AVAC-CALC/InformadorVerifactu

La Agencia Tributaria ha puesto a disposición de los contribuyentes un bloque completo de preguntas frecuentes en torno a los nuevos Sistemas Informáticos de Facturación (SIF) y a los denominados Veri*Factu. Se trata de un material oficial que aclara conceptos básicos, obligaciones y novedades que marcarán la forma de facturar a partir del año 2026.

La Agencia Tributaria (AEAT) ha publicado en su web una recopilación de preguntas frecuentes (FAQ) sobre los nuevos Sistemas Informáticos de Facturación (SIF) y los Veri*Factu. Este material oficial responde a dudas habituales sobre conceptos, requisitos técnicos, ámbitos de aplicación y obligaciones de conservación y trazabilidad de las facturas.

Desde nuestro despacho/asesoría hemos preparado un resumen estructurado de esas cuestiones para facilitar su lectura. Si lo deseas, puedes consultar el documento completo directamente en la página de la AEAT: 

Preguntas frecuentes sobre SIF y VeriFactu - AEAT

Resumen de los puntos clave de las FAQ de la AEAT

1. Objetivo de la norma: reforzar la integridad y trazabilidad de todas las facturas.
2. Quién está obligado: empresarios y profesionales que emitan facturas, sin excepción por tamaño o sector.
3. Delegación del cumplimiento: puede encargarse a un tercero, pero la responsabilidad sigue siendo del obligado tributario.
4. Requisitos de los SIF:
   • Evitar alteraciones posteriores.
   • Dejar constancia de cualquier alta, baja o anulación.
   • Conservar la información accesible durante los plazos legales.
   • Registrar todos los movimientos en un historial de eventos.
5. Registro de facturación: cada factura debe llevar huella digital ("hash") y, en su caso, firma electrónica.
6. Certificación del software: obligación de contar con una declaración responsable del proveedor que acredite cumplimiento normativo.
7. Veri*Factu: posibilidad de enviar las facturas en tiempo real a la AEAT, incorporando en el documento un código QR y la mención "Veri*Factu".
8. Novedades: se regulan nuevos procedimientos de facturación y se potencia la colaboración social a través de asesores.

En nuestro despacho podemos ayudarte a revisar tu software de facturación, coordinar la certificación y valorar la conveniencia de adoptar Veri*Factu en tu caso concreto.