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De acuerdo con la normativa comunitaria, el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) en una reciente Resolución de 19 de julio de 2023 unifica criterio permitiendo la deducción de las cuotas de IVA soportadas por los suministros de un inmueble parcialmente afecto a la actividad, en proporción a su uso en la actividad.

Una cuestión muy controvertida para muchos empresarios y profesionales, ha sido la posibilidad de deducir la cuota del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) soportado correspondiente a consumos de agua, gas, teléfono y electricidad producidos en un inmueble parcialmente afecto a la actividad económica, aunque sea en proporción a su uso en la actividad.

Hacienda y la propia Dirección general de Tributos (DGT) en múltiples contestaciones, en estos casos ha negado esta deducción en base a que el artículo 95 de la LIVA parece excluir de la deducción las cuotas de IVA soportadas por bienes y servicios corrientes (no de inversión) no afectados de forma directa y exclusiva a la actividad empresarial o profesional.

El criterio de Hacienda era considerar que el apartado cuarto del artículo 95 de la LIVA contempla la posibilidad de deducir las cuotas soportadas por la adquisición o importación de determinados bienes y servicios directamente relacionados con los bienes de inversión en proporción al grado de utilización en la actividad económica. Sin embargo, la redacción literal de dicho apartado cuarto parece referirse en exclusiva a los bienes de inversión de la regla 2.ª del apartado tercero, esto es, a vehículos automóviles de turismo y sus remolques, ciclomotores y motocicletas.

Resolución de 19 de julio de 2023 del TEAC para unificación de criterio

La resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) de 19 de julio de 2023 (00/06654/2022) versa justamente sobre la deducibilidad del IVA soportado en los consumos de agua, gas, teléfono y electricidad producidos en un inmueble parcialmente afecto a la actividad económica.

En concreto, se plantea el supuesto de un inmueble en el que tiene el domicilio fiscal una sociedad y donde también radica la vivienda habitual de una socia de la entidad.

Pues bien, el TEAC resolviendo en recurso extraordinario de alzada para unificación de criterio, ha unificado criterio sobre esta cuestión sentando lo siguiente:

«De conformidad con lo dispuesto en el apartado cuarto del artículo 95 de la LIVA, interpretado a la luz de los artículos 168 y 168 bis de la Directiva 2006/112/CE del Consejo, de 28 de noviembre de 2006 (Directiva IVA), cabe la deducción por el sujeto pasivo de las cuotas de IVA soportadas por los gastos de suministros (agua, luz, gas) a bienes inmuebles que formando parte del patrimonio de la empresa se utilicen tanto en las actividades empresariales como para uso privado. La deducción de dichas cuotas deberá efectuarse de manera proporcional a su utilización a efectos de las actividades de la empresa».

Por tanto, y cambiando el criterio que mantenía hasta ahora la DGT, hacienda debería permitir deducir las cuotas no prescritas en aquellos casos asimilables al de la resolución objeto de estudio y que, por tanto, tengan cabida en el artículo 168 bis de la Directiva, que  prevé que para los inmuebles que formen parte del patrimonio de la empresa de un sujeto pasivo y que se utilicen tanto para actividades de la empresa como para su uso privado (o el de su personal o, en general para fines distintos de los de la empresa), "la deducción del IVA sobre los gastos relacionados con este patrimonio deberá efectuarse con arreglo a los principios" generales de deducción de cuotas de IVA "de manera proporcional a su utilización a efectos de las actividades de la empresa".

El Tribunal Supremo, en una sentencia de 27 de junio de 2023, en relación con el tema conflictivo de la deducción en el Impuesto sobre sociedades del gasto de las retribuciones de los administradores, interpreta que serán deducibles si están contabilizadas, acreditadas y previstas en los estatutos sociales, sin que haga falta que se aprueben por la junta general.

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Queremos informales que en relación con el caso de sociedades conformadas por un único socio, el Tribunal Supremo (TS) en una sentencia de 27 de junio de 2023, establece que el cumplimiento del requisito de aprobar la remuneración de los administradores en la junta general no puede ser exigido, ya que dicho órgano no existe, siendo el socio único quien ejerce las competencias de la junta general.

El TS ha abordado, desde la perspectiva del interés casacional objetivo para formar jurisprudencia:

• Si las retribuciones que perciban los administradores de una entidad mercantil, que constan acreditadas, contabilizadas y previstas en los estatutos de la sociedad, constituyen una liberalidad no deducible por el hecho de que la relación que una a los perceptores de las remuneraciones con la empresa sea de carácter mercantil y de que no hubieran sido aprobadas por la junta general.
• O bien, sí, por el contrario, al tratarse de una sociedad integrada por un socio único, no es exigible el cumplimiento de este requisito o, aun siéndolo, su inobservancia no puede comportar la consideración de liberalidad del gasto y la improcedencia de su deducibilidad.

Y lo ha hecho fijando la siguiente jurisprudencia, bajo la legislación aplicable al caso [los anteriores artículos 130 del TRLSA, 217 de la ley de Sociedades de Capital (en su redacción originaria) y 14.1.e) del TRLIS]:

«1) Las retribuciones percibidas por los administradores de una entidad mercantil y que consten contabilizadas, acreditadas y previstas en los estatutos de la sociedad, no constituyen una liberalidad no deducible -art. 14.1.e) TRLIS- por el hecho de que la relación que une a los perceptores de las remuneraciones con la empresa sea de carácter mercantil y de que tales retribuciones no hubieran sido aprobadas por la junta general, siempre que de los estatutos quepa deducir el modo e importe de tal retribución, como sucede en este caso.

2) En el supuesto de que la sociedad esté integrada por un socio único, no es exigible el cumplimiento del requisito de la aprobación de la retribución a los administradores en la junta general, por tratarse de un órgano inexistente para tal clase de sociedades, toda vez que en la sociedad unipersonal el socio único ejerce las competencias de la junta general (art. 15 TRLSC).

3) Aun en el caso de aceptarse que fuera exigible legalmente este requisito previsto en la ley mercantil -para ejercicios posteriores a los analizados-, su inobservancia no puede comportar automáticamente la consideración como liberalidad del gasto correspondiente y la improcedencia de su deducibilidad».

Para el TS, las retribuciones a los administradores sociales no son, en absoluto, donativos ni liberalidades; puesto que su causa jurídica y económica sería onerosa (no gratuita), estarían remunerando servicios efectivos (sin que se discuta su efectiva prestación) y caracterizados como onerosos, y los mismos se encontraban contabilizados, probados y previstos en los estatutos. 

El TS afirma con rotundidad que las retribuciones percibidas por los administradores de una entidad mercantil y que consten contabilizadas, acreditadas y previstas en los estatutos de la sociedad no constituyen una liberalidad no deducible por el hecho de que la relación que une a los perceptores de las remuneraciones con la empresa sea de carácter mercantil y de que tales retribuciones no hubieran sido aprobadas por la junta general, pues en el supuesto de que la sociedad esté integrada por un socio único no es exigible el cumplimiento del requisito de la aprobación de la retribución a los administradores en la junta general y, aun en el caso de aceptarse que fuera exigible su inobservancia no puede comportar automáticamente la consideración como liberalidad del gasto correspondiente y la improcedencia de su deducibilidad.

En el caso específico de sociedades unipersonales, el Tribunal Supremo puntualiza que no es necesario cumplir el requisito de la aprobación de la retribución en la junta general, ya que esta junta no existe en este tipo de sociedades. Incluso en el caso de que se considerara exigible dicho requisito, su incumplimiento no debería implicar automáticamente la consideración del gasto como una liberalidad no deducible.

La sentencia recurrida se basa en que la relación mercantil entre los administradores, en su calidad de perceptores, y la sociedad reemplaza y suple la relación laboral, como trabajadores vinculados por una relación de carácter laboral, ya sea común o de alta dirección. Se aplica la "teoría del vínculo" que rige en el ámbito laboral y se le otorgan efectos automáticos e ineludibles desde el punto de vista de la deducibilidad fiscal del gasto, para negar su deducibilidad.

La Ley de Sociedades de Capital regula la aplicación del resultado al final de cada ejercicio, estableciendo una serie de límites y condiciones para proceder al reparto de dividendos. La decisión de si repartirán o no dividendos corresponde a la junta general.

La distribución de dividendos y acciones siempre resulta un tema conflictivo entre socios, como cualquier asunto relativo a los beneficios y su reparto en el mundo de los negocios. En esta circular analizaremos como se regula este aspecto y cuáles son las circunstancias más problemáticas en la práctica.

Los artículos 273 y siguientes de la Ley de Sociedades de Capital (LSC) regulan la aplicación del resultado al final de cada ejercicio, estableciendo una serie de límites y condiciones para proceder al reparto de dividendos. La decisión de si repartirán o no dividendos corresponde a la junta general.

La primera regla es que, evidentemente, para poder repartir dividendos y acciones deben existir beneficios, es decir, el resultado de las cuentas del ejercicio debe ser un balance positivo y el patrimonio neto debe ser superior a la cifra de capital social.

A esta regla deben añadirse unos cuantos límites más. Por una parte, aunque hubiera beneficios en el ejercicio del año en curso, no podrán repartirse si existieran pérdidas de ejercicios anteriores que produjeran que el valor del patrimonio neto de la sociedad fuera inferior a la cifra de capital social. En dicho caso, deben destinarse los beneficios del año a compensar las pérdidas pasadas. En adición, las reservas de la sociedad deben estar cubiertas- estas suponen como mínimo un 10% del capital social-.

Una vez determinados los beneficios a repartir, el siguiente paso sería definir la cantidad a percibir por cada socio o accionista. La norma establece que en la sociedad limitada los dividendos- a falta de regla en contrario en los estatutos- se repartirán en proporción a la participación en el capital social. Para el caso de las sociedades anónimas, las acciones ordinarias serán repartidas en proporción al capital desembolsado.

El momento y forma de pago normalmente se pacta en el acuerdo de repartición, fijando reglas en ausencia de pacto, señalando la norma que el pago se hace en domicilio social a partir del día siguiente al del acuerdo y como máximo en los doce meses siguientes. Con la prohibición de pagos en metálico por encima de 1.000 euros, esta norma del pago en el lugar ha quedado bastante obsoleta, salvo entrega de cheque.

Normalmente, la posición de los socios es más favorable a la repartición de dividendos y menos cautelosa que la de la administración empresarial. Esto encuentra su explicación en el hecho de que un año puede haber tenido la apariencia de beneficioso y productivo, pero que, sin embargo, en atención a las normas legales explicadas, no se corresponda el reparto de beneficios, o no en cantidad tan cuantiosa como se esperaba. Sin embargo, las normas no pueden ser inobservadas, ya que además de estar pensadas para un funcionamiento equilibrado de la mercantil, existen consecuencias ante un mal reparto de beneficios.

Así, también la ley tiene en cuanto la posibilidad de restitución de dividendos. Es decir, en el caso de que estos sean repartidos de forma incorrecta y contraviniendo la legalidad, deben ser objeto de devolución por los socios con el interés legal correspondiente.  Para reclamar la restitución debe de mediar una especie de "mala fe" en los socios que percibieron estos dividendos, es decir, que conocieran la irregularidad de la repartición, o que no pudieran racionalmente desconocerla.

En el BOE del día 25 de mayo, se ha publicado la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (Ley de Vivienda), que entre otras medidas importantes, elimina el IPC como mecanismo de revisión de la actualización anual de la renta, establece un control de los alquileres en las zonas que se declaren tensionadas, además de modificaciones en la regulación del procedimiento de desahucio, el de ejecución hipotecaria y la subasta de bienes en situaciones de vulnerabilidad.

Queremos informales de que en el BOE del día 25 de mayo, se ha publicado la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (Ley de Vivienda), y con efectos desde el pasado 26 de mayo de 2023.

La nueva normativa introduje importantes novedades en el sector inmobiliario,  destacando eliminación del IPC como mecanismo de revisión de la actualización anual de la renta. Además trae el control de los alquileres en las zonas que se declaren tensionadas y la reducción de la declaración de gran tenedor.

La nueva Ley de vivienda también regula los desahucios, las ayudas al acceso a la vivienda, la creación de un parque público vivienda asequible, los inmuebles vacíos o la limitación de los precios del alquiler, entre otras cuestiones.

A continuación veremos de forma resumida las claves principales que incorpora la nueva Ley de Vivienda.

1. Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda

Actualmente, se encuentra en vigor, y hasta el 31 de diciembre de 2023, la renovación de los contratos de alquiler que no puede superar el 2% de incremento (de acuerdo con el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania). Esta medida, que inicialmente solo iba a estar en vigor hasta el 30 de junio de 2022, se prorrogó posteriormente hasta el 31 de diciembre de 2023

Pues bien, la nueva Ley de Vivienda establece lo siguiente:

• Durante el 2023: En los contratos sujetos a la LAU cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre el 31 de marzo de 2022 y el 31 de diciembre de 2023, el arrendatario podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización. Máximo del 2%.
• Durante el 2024; en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que proceda actualizar la renta (entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024), el incremento no podrá superar el 3% en el caso de grandes tenedores (personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 inmuebles de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2  de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros).

En los supuestos en los que el arrendador no fuera un gran tenedor, el incremento será el pactado entre las partes y, en defecto de pacto, no podrá ser más del 3%.

Asimismo, se habilita al Instituto Nacional de Estadística (INE) a definir, antes del 31 de diciembre de 2024, un nuevo índice de referencia que se aplicará, en lugar del IPC. Esto supondrá el fin del IPC como referencia para los contratos de alquiler.

Estas medidas, afectarán a las actualizaciones de renta de todos los contratos de arrendamiento de vivienda, con independencia de que las viviendas estén situadas o no en una zona de mercado residencial tensionado.

2. Declaración de zona tensionada de alquiler

Las autoridades competentes en vivienda, Comunidades Autónomas y Ayuntamientos, podrán declarar zonas de mercado de alquiler tensionado si se cumple uno de estos dos requisitos:

• Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares
• Que el precio de compra o de alquiler de la vivienda haya aumentado en esa zona, en los últimos 5 años, al menos 3 puntos por encima del IPC autonómico correspondiente.

El cumplimiento de cualquiera de las condiciones previstas no conllevará que la zona afectada sea considerada automáticamente zona de mercado residencial tensionado sino que será necesario que la administración competente lo declare expresamente. La vigencia inicial de la declaración será de 3 años, pudiendo prorrogarse anualmente.

La declaración de una zona de mercado residencial tensionado permitirá modificar el régimen de prórrogas de los contratos de arrendamientos de viviendas, al establecer que una vez finalizado el período de prórroga obligatoria o de prórroga tácita, el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales, con un máximo de 3 años, durante la cual se seguirán aplicando las mismas condiciones del contrato en vigor.

El arrendador, sea o no gran tenedor, estará obligado a aceptar la prórroga salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes o el arrendador haya comunicado en los plazos legales la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial; o se suscriba un nuevo contrato con las limitaciones de renta .

Si se firman nuevos contratos las implicaciones serán distintas en función de si el arrendador es un gran tenedor o no es un gran tenedor.

Si el arrendador no es un gran tenedor, la renta no podrá exceder la del contrato anterior, una vez aplicada la cláusula de actualización anual, salvo determinados supuestos en los que podrá incrementarse en un máximo del 10%. Asimismo, no se podrá repercutir al arrendatario cuotas o gastos que no estuvieren previstos en el contrato anterior.

Si el arrendador es un gran tenedor la renta del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia que se publique en un futuro. Esta regulación se aplicará a los contratos que se formalicen a partir de la entrada en vigor del Proyecto de Ley, una vez esté aprobado el sistema de índices.

Atención. Se introduce en la Ley estatal una definición de carácter general del concepto de "gran tenedor", como la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2, también de uso residencial, excluyendo en ambos casos garajes y trasteros. No obstante, la nueva Ley permite expresamente que, en las zonas de mercado residencial tensionado, las comunidades autónomas puedan disminuir el umbral a 5 o más inmuebles.

3. El propietario pagará los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato

La nueva Ley establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador/propietario del inmueble (se modifica el artículo 20.1 de la LAU).

4. Información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de viviendas

Sin perjuicio de los principios y requerimientos contenidos en la normativa autonómica de aplicación y con carácter mínimo, la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta podrá requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, la siguiente información, en formato accesible y en soporte duradero, acerca de las condiciones de la operación y de las características de la referida vivienda y del edificio en el que se encuentra:

• Identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga, en el marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediación en la operación.
• Condiciones económicas de la operación: precio total y conceptos en éste incluidos, así como las condiciones de financiación o pago que, en su caso, pudieran establecerse.
• Características esenciales de la vivienda y del edificio, entre ellas:

1. Certificado o cédula de habitabilidad.
2. Acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda, diferenciando en caso de división horizontal la superficie privativa de las comunes, y sin que pueda en ningún caso computarse a estos efectos las superficies de la vivienda con altura inferior a la exigida en la normativa reguladora.
3. Antigüedad del edificio y, en su caso, de las principales reformas o actuaciones realizadas sobre el mismo.
4. Servicios e instalaciones de que dispone la vivienda, tanto individuales como comunes.
5. Certificado de eficiencia energética de la vivienda.
6. Condiciones de accesibilidad de la vivienda y del edificio.
7. Estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda.

• Información jurídica del inmueble: la identificación registral de la finca, con la referencia de las cargas, gravámenes y afecciones de cualquier naturaleza, y la cuota de participación fijada en el título de propiedad.
• En el caso de tratarse de vivienda protegida, indicación expresa de tal circunstancia y de la sujeción al régimen legal de protección que le sea aplicable.
• En caso de edificios que cuenten oficialmente con protección arquitectónica por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico, se aportará información sobre el grado de protección y las condiciones y limitaciones para las intervenciones de reforma o rehabilitación.
• Cualquier otra información que pueda ser relevante para la persona interesada en la compra o arrendamiento de la vivienda, incluyendo los aspectos de carácter territorial, urbanístico, físico-técnico, de protección patrimonial, o administrativo relacionados con la misma.

Además, la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda podrá requerir información acerca de la detección de amianto u otras sustancias peligrosas o nocivas para la salud.

Cuando la vivienda que vaya a ser objeto de arrendamiento como vivienda habitual se encuentre ubicada en una zona de mercado residencial tensionado, el propietario y, en su caso, la persona que intervenga en la intermediación en la operación deberá indicar tal circunstancia e informar, con anterioridad a la formalización del arrendamiento, y en todo caso en el documento del contrato, de la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, así como del valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicación.

5. Desahucios y ejecuciones hipotecarias

Se contemplan mejoras en el procedimiento de desahucio que pueda afectar a la vivienda habitual de hogares vulnerables para garantizar una comunicación efectiva y rápida entre el órgano judicial y los servicios sociales a través de un requerimiento para que estos evalúen la situación y, en su caso, atiendan rápidamente a las personas en situación de vulnerabilidad económica y/o social.

Se asegura que los Servicios Sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales a los afectados, evitando situaciones de desamparo como consecuencia del desalojo. Mientras estas soluciones se producen, se incrementan los plazos de suspensión de los lanzamientos en estas situaciones de vulnerabilidad, de 1 a 2 meses cuando el propietario es persona física, y de 3 a 4 cuando es persona jurídica. Además, se introducen en el procedimiento criterios objetivos para definir las situaciones de vulnerabilidad económica.

Cuando el demandante tenga la condición de gran tenedor y la demanda de desahucio afecte a personas en situación de vulnerabilidad, deberá acreditarse la aplicación de un procedimiento de conciliación o intermediación.

La ley permite, a partir del 30 de junio de 2023, la reanudación de los procedimientos de desahucio y lanzamiento suspendidos de conformidad con los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. Ahora bien, cuando la parte actora sea un gran tenedor de vivienda, esta reanudación sólo será posible -previa petición expresa del demandante- en la medida en que se acredite que se ha celebrado el procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes conforme a la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda. La acreditación debe realizarse de conformidad con las formalidades establecidas en la ley.