Legal

El Tribunal Supremo ha avalado que las comunidades de propietarios prohíban por mayoría de 3/5 los alquileres turísticos, descartando así que deba acordarse por unanimidad, como se venía interpretando hasta ahora por la mayoría de las audiencias provinciales.

Nos ponemos en contacto con usted para informarle sobre un tema de gran relevancia para las comunidades de propietarios, relacionado con los alquileres turísticos. El Tribunal Supremo ha establecido recientemente que estas comunidades pueden prohibir los alquileres turísticos mediante una votación mayoritaria de tres quintos, sin necesidad de unanimidad, como se había interpretado anteriormente en muchas ocasiones.

• Atención. Esta decisión del Supremo se suma a la adoptada a finales de 2023 sobre su respaldo al veto de este tipo de actividades si están prohibidas en los estatutos de las comunidades de propietarios.

Problemas asociados a los pisos turísticos

Como bien es sabido, los pisos turísticos pueden generar conflictos dentro de las comunidades de vecinos. Entre los problemas más comunes se encuentran:

• Incumplimiento de las normas de convivencia.
• Ruidos y molestias constantes.
• Mayor generación de residuos y basura.
• Percepción de inseguridad por parte de los vecinos.

Prohibición de los alquileres turísticos

El Tribunal Supremo, en sus sentencias del 3 de octubre de 2024, ha resuelto que las comunidades de propietarios tienen la facultad de prohibir la actividad de alquileres turísticos con el acuerdo de una mayoría de tres quintos de los propietarios presentes en la junta de vecinos. Esto significa que no será necesario el acuerdo unánime de todos los propietarios, como se pensaba previamente.

Decisión del Tribunal Supremo

Esta decisión se fundamenta en la interpretación del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, modificado por el Real Decreto-ley 7/2019, que regula las decisiones de las juntas de propietarios. El Tribunal Supremo ha aclarado que esta norma permite limitar o prohibir el uso de los pisos para alquiler turístico sin necesidad de unanimidad, siempre y cuando se alcance la mayoría reforzada de tres quintos.

Facultades de las comunidades de propietarios

Este fallo judicial tiene gran importancia porque otorga más poder a las comunidades de vecinos para regular el uso de los inmuebles dentro del edificio y proteger la convivencia. Además, refuerza la seguridad jurídica respecto a las decisiones adoptadas en este tipo de votaciones, evitando que una sola persona pueda bloquear este tipo de acuerdos.

Medida proporcional

La sala considera que esta medida es proporcional, ya que protege los intereses de todos los vecinos y favorece la estabilidad de la comunidad frente a las dificultades que puede ocasionar el alquiler turístico.

Si usted pertenece a una comunidad de propietarios y desea tomar medidas respecto a los alquileres turísticos, puede promover una junta para abordar este tema y, con el respaldo de tres quintos de los propietarios, acordar su prohibición.

La Ley Orgánica 2/2024, de 1 de agosto, de representación paritaria y presencia equilibrada de mujeres y hombres (“Ley de Paridad”), en lo que se refiere a las sociedades cotizadas, su principal objetivo es velar por que alcancen unos umbrales mínimos de presencia del sexo menos representado en sus consejos.

La Ley de Paridad es una ley orgánica, debido a que afecta a derechos fundamentales de hombres y mujeres en nuestra sociedad. Dicha norma, afecta tanto a partidos políticos, como colegios profesionales, como empresas cotizadas y también a sindicatos.

Comentaremos en esta circular el impacto de la Ley en las empresas cotizadas. La norma establece una cuota legal mínima en el Consejo de Administración del 40% de mujeres a partir del 30 de junio de 2026 para las cotizadas del IBEX35 y del 30 de junio de 2027 para todas las cotizadas bursátiles.

Se ajustarán los procesos de selección de consejeros: si no se cumple la cuota, se debe adaptar el proceso de selección para cumplirlo. La ley habla de "sexo menos representado", pero es evidente que por el momento se trata de mujeres.

Se establece también medidas de transparencia para informar anualmente sobre la presencia de mujeres y hombres, de cara a poder controlar si se cumple dicha ley. También entrará la paridad en la alta dirección bursátil, y se prevé régimen sancionador: si hay incumplimiento, infracción grave.

Por tanto, para las cotizadas, tenemos:

1. Cuota mínima del 40% de consejeros mujeres
2. Ajustes en los procesos de selección de consejeros
3. Nuevas medidas de transparencia
4. Fomentar la paridad en alta dirección
5. Régimen sancionador

Para la cuota mínima se establece un tiempo límite de 30 de junio de 2026 para las empresas del IBEX35 y 30 de junio de 2027 para el resto de cotizadas. Por tanto, para que lo entendamos rápidamente: Banco Santander debe de tener mínimo de 40% del sexo menos representado ahora mismo en sus consejeros a 30 de junio de 2026. En cambio, DIA, deberá tenerlo implantado a 30 de junio de 2027.

Se debe respetar la regla de redondeo, por el que deberá buscarse el porcentaje más cercano al 40%, y a efectos prácticos la Directiva Europea tiene una lista de ejemplos. Por ejemplo, si hay 30 consejeros, mínimo de 12 del sexo menos representado. Pero si hay 29, también debe haber 12 consejeros del sexo menos representado. Si hay 28 consejeros, se permite que sean 11, cosa que sería inferior al 40% pero sería un 39,3%.

En el caso de vacantes, por cesar o dimitir un consejero, la paridad se restituirá a través de nombramiento de cooptación, en la primera junta que se celebre. La norma española se ha permitido el lujo de romper la norma de paridad a favor de las mujeres, aspecto que no prevé la Directiva.

En el caso del proceso de selección de consejeros, si la cuota de la ley de paridad no se está cumpliendo, se debe ajustar el proceso de selección. La sociedad deberá comunicar los criterios de selección o descarte de los candidatos y estos tendrán derecho a saberlo.

En lo que respecta a la alta dirección, las sociedades velarán porque la composición de la alta dirección también incluya al 40% menos representado. Además, deberán detallar en su memoria estos aspectos, y cuando no se alcance este 40%, explicar porqué es así y cuales son los motivos.

Las empresas tienen la posibilidad de ampliar el negocio y obtener una mayor rentabilidad al incorporar a socios en la empresa. Para entrar como socio en una sociedad Limitada (SL), se deben adquirir participaciones, bien porque el resto de los socios vende parte de las suyas, o bien con un aumento de capital.

Le informamos acerca de un aspecto clave para el crecimiento y la expansión de su empresa: la incorporación de un nuevo socio en una sociedad limitada (SL). Esta acción puede potenciar la rentabilidad y disminuir el riesgo financiero, pero también puede generar ciertos desafíos y tensiones. A continuación, detallamos los aspectos esenciales que debe tener en cuenta.

1. ¿Cómo se incorpora un nuevo socio en una SL?

Para entrar como socio en una SL, es necesario adquirir participaciones, ya sea porque los socios existentes venden parte de las suyas o mediante un aumento de capital.

Lo más común es proceder con un aumento de capital. Sin embargo, los socios existentes tienen un derecho de suscripción preferente que puede ser eliminado, pero solo para esta operación específica, cumpliendo con ciertos requisitos legales.

2. Restricciones al derecho de preferencia

Cuando la incorporación de un nuevo socio se realiza mediante una ampliación de capital, la ley permite excluir a los socios existentes si se cumplen las siguientes condiciones:

• Interés social justificado: El administrador debe elaborar un informe detallado que justifique la exclusión del derecho de preferencia.
• Valor razonable de las participaciones: La suma del valor nominal de las nuevas participaciones más la prima de emisión debe corresponder con el valor razonable de las participaciones de la sociedad.
• Acuerdo de la junta general: Se requiere un quórum reforzado de más del 50% del capital social.

Esta exclusión es opcional, por lo que la junta general no está obligada a adoptarla, incluso si se cumple el requisito del interés social.

3. Dictamen del administrador sobre la inclusión de nuevos socios

Para evitar problemas, se recomienda que el administrador fundamente la entrada del nuevo socio en razones claras y objetivas:

• Necesidad de nuevos recursos o mercados: Justifique la entrada del nuevo socio como una oportunidad para acceder a recursos o mercados estratégicos.
• Beneficios para la sociedad: Explique cómo esta entrada beneficiará a la sociedad en su conjunto y a todos los colectivos involucrados.
• Valor de la participación: Asegure que, tras la incorporación del nuevo socio, el valor real de las participaciones de los socios actuales se mantenga igual, a pesar de la reducción porcentual de participación.
• Participación mínima del 5%: Verifique que ningún socio pierda derechos legales por ver reducida su participación por debajo del 5%.

Atención. Al convocar a la junta, incluya en el orden del día la propuesta de ampliación de capital sin derecho de adquisición preferente y el tipo de emisión.

4. Citación a la junta general de socios

Al convocar la junta general, no olvide incluir:

• La propuesta de ampliación de capital sin derecho de adquisición preferente.
• El tipo de emisión.
• El derecho de los socios a examinar la propuesta y el informe del administrador en el domicilio social.

Es esencial mencionar explícitamente el derecho de los socios a acceder a estos documentos para cumplir con las normativas legales.

El derecho de supresión (“derecho al olvido”) hace referencia al derecho a impedir la difusión de información personal a través de internet cuando su publicación no cumple los requisitos de adecuación y pertinencia previstos en la normativa. La normativa de protección de datos establece que para ejercer el derecho de supresión (y, por tanto, el “derecho al olvido”) es imprescindible que el ciudadano se dirija en primer lugar a la entidad que está tratando sus datos, en este caso al buscador.

Cuando se introduce el nombre de una persona en un motor de búsqueda de Internet (por ejemplo, Google), aparecen enlaces a informaciones diversas relativas a dicha persona. No obstante, puede tratarse de información obsoleta, o incluso falsa, que el afectado no quiere que aparezca. Pues bien, en estos casos se puede ejercitar lo que se denomina "derecho al olvido", y pedir al buscador que elimine los enlaces a esas informaciones.

Derecho de supresión ("al olvido")

Es necesario recordar en qué consiste el derecho al olvido. En palabras de la Agencia Española de Protección de Datos (la "AEPD"), podrás ejercitar este derecho ante la persona responsable solicitando la supresión de sus datos de carácter personal cuando concurra alguna de las siguientes circunstancias:

• Si tus datos personales ya no son necesarios en relación con los fines para los que fueron recogidos o tratados de otro modo
• Si el tratamiento de tus datos personales se ha basado en el consentimiento que prestaste a la persona responsable, y retiras el mismo, siempre que el citado tratamiento no se base en otra causa que lo legitime
• Si te has opuesto al tratamiento de tus datos personales al ejercitar el derecho de oposición en las siguientes circunstancias:
  • El tratamiento de la persona responsable se fundamentaba en el interés legítimo o en el cumplimiento de una misión de interés público, y no han prevalecido otros motivos para legitimar el tratamiento de tus datos
  • A que tus datos personales sean objeto de mercadotecnia directa, incluyendo la elaboración perfiles relacionada con la citada mercadotecnia
• Si tus datos personales han sido tratados ilícitamente
• Si tus datos personales deben suprimirse para el cumplimiento de una obligación legal establecida en el Derecho de la Unión o de los Estados miembros que se aplique a la persona responsable del tratamiento
• Si los datos personales se han obtenido en relación con la oferta de servicios de la sociedad de la información mencionados en el artículo 8, apartado 1 del Reglamento General de Protección de Datos (condiciones aplicables al tratamiento de datos de los menores en relación con los servicios de la sociedad de la información).

Además, el Reglamento General de Protección de Datos al regular este derecho lo conecta de cierta forma con el denominado "derecho al olvido", de manera que este derecho de supresión se amplíe de tal forma que la persona responsable del tratamiento que haya hecho públicos datos personales esté obligado a indicar a los responsables del tratamiento que estén tratando tales datos personales que supriman todo enlace a ellos, o las copias o réplicas de tales datos.

No obstante, este derecho no es ilimitado, de tal forma que puede ser factible no proceder a la supresión cuando el tratamiento sea necesario para el ejercicio de la libertad de expresión e información, para el cumplimiento de una obligación legal, para el cumplimiento de una misión realizada en interés público o en el ejercicio de poderes públicos conferidos a la persona responsable, por razones de interés público, en el ámbito de la salud pública, con fines de archivo de interés público, fines de investigación científica o histórica o fines estadísticos, o para la formulación, el ejercicio o la defensa de reclamaciones.

Ver: Formulario para el ejercicio del derecho de supresión

La publicación del Real Decreto 355/2024, de 2 de abril, por el que se aprueba la Instrucción Técnica Complementaria ITC AEM 1 «Ascensores», que regula la puesta en servicio, modificación, mantenimiento e inspección de los ascensores, así como el incremento de la seguridad del parque de ascensores existente, ha introducido una serie de cambios sustanciales que entraron en vigor, con carácter general, el pasado 1 de julio de 2024.

Nos dirigimos a ustedes para informarles sobre una actualización crucial que afecta a todos los ascensores de nuestras comunidades de propietarios y a las empresas de mantenimiento.

La publicación en el BOE del día 13-04-2024 del Real Decreto 355/2024, de 2 de abril, por el que se aprueba la Instrucción Técnica Complementaria ITC AEM 1 «Ascensores», que regula la puesta en servicio, modificación, mantenimiento e inspección de los ascensores, así como el incremento de la seguridad del parque de ascensores existente, ha introducido una serie de cambios sustanciales que afectan fundamentalmente a las comunidades de propietarios y empresas de mantenimiento.

La norma establece una serie de medidas mínimas obligatorias que deben ser implementadas para garantizar la seguridad y el correcto funcionamiento de los ascensores. Estas nuevas medidas no solo son esenciales para prevenir accidentes, sino que también mejorarán la eficiencia y fiabilidad de estos equipos vitales para nuestra vida cotidiana.

A continuación, presentamos un resumen detallado de las principales mejoras que deben llevarse a cabo en los ascensores.

¿Qué se entiende por ascensor a los efectos de este Real Decreto?

Se considerará ascensor a aquel aparato de elevación instalado con carácter permanente en edificios o construcciones, provisto de un habitáculo, y que sirve niveles definidos siguiendo un recorrido fijo, que se desplaza a lo largo de guías, cuya inclinación sobre la horizontal no supera los 15 grados, y que se encuentra destinado al transporte de:

• Personas y animales de compañía.
• Personas, animales de compañía y objetos.
• Solamente objetos cuando el habitáculo sea accesible, es decir, cuando una persona pueda entrar sin dificultad, y cuente con órganos de accionamiento situados dentro del habitáculo o al alcance de la persona que se encuentre dentro del mismo.

La evolución normativa y técnica, junto con la experiencia adquirida, ha llevado a reconsiderar los modos de llevar a cabo las revisiones de mantenimiento, teniendo en cuenta las distintas condiciones de utilización de los ascensores. Además, la nueva norma pretende definir mejor la información a proporcionar al titular de la instalación por parte de la empresa conservadora en relación a las actividades de mantenimiento, definiendo un plan de mantenimiento que incluya unas actuaciones mínimas a realizar por la empresa conservadora.

Tal y como se recoge en la exposición de motivos del Real Decreto, el cambio normativo que implica un aumento en la seguridad de los nuevos ascensores no beneficiaría a los ya existentes salvo que se tomase alguna medida, lo que motiva la introducción en el mentado Real Decreto de una serie de medidas mínimas que mejoran la seguridad de los ascensores ya existentes.

Mejoras esenciales en la seguridad de los ascensores

1. Mejora de la nivelación en cabina La correcta nivelación de la cabina es fundamental para evitar tropiezos y caídas al entrar o salir del ascensor. La nueva normativa exige que se implementen mejoras que aseguren una mayor precisión en la nivelación, reduciendo significativamente el riesgo de accidentes. Estas mejoras deberán ser verificadas periódicamente para garantizar su eficacia continua.
2. Protección y seguridad de cierre automático de puertas Los sistemas de cierre automático de puertas deben ser seguros y efectivos. La normativa ahora requiere que estos mecanismos incluyan sensores que detecten la presencia de personas u objetos, evitando así cierres accidentales que puedan causar lesiones. Estos sensores son una medida preventiva indispensable para proteger a todos los usuarios del ascensor.
3. Protección versus movimientos no controlados Es imperativo que los ascensores estén equipados con sistemas que prevengan movimientos no controlados de la cabina. Esto incluye la instalación de frenos de emergencia y otros dispositivos de seguridad que aseguren que el ascensor no se desplace inesperadamente durante su uso. La implementación de estas medidas es crucial para evitar situaciones de peligro.
4. Comunicación bidireccional En caso de emergencias, la comunicación bidireccional es vital. Todos los ascensores deben contar con un sistema que permita la comunicación directa entre los ocupantes y el personal de emergencia. Este sistema garantizará una respuesta rápida y eficaz en situaciones de emergencia, proporcionando tranquilidad a los usuarios.
5. Sustitución de guías Para ascensores instalados antes del 6 de septiembre de 1952, se requiere la sustitución de guías de madera o cilíndricas huecas en un plazo de tres años desde la entrada en vigor de la normativa. Para ascensores instalados entre el 6 de septiembre de 1952 y el 1 de abril de 1967, este plazo se extiende a seis años, y para aquellos instalados desde el 1 de abril de 1967, el plazo es de diez años. Esta medida es crucial para garantizar la estabilidad y seguridad estructural de los ascensores más antiguos.
6. Dispositivos de control de carga y contrapeso La normativa exige que todos los ascensores incorporen dispositivos de control de carga que avisen sobre la sobrecarga de la cabina. Además, el contrapeso debe ser inspeccionable durante todo su recorrido. Estos requisitos deben cumplirse en un plazo de tres años para ascensores con más de 50 años y cinco años para los más nuevos. La correcta implementación de estos dispositivos es esencial para la seguridad operativa del ascensor.

Plazos de implementación

La nueva normativa entró en vigor el pasado 1 de julio de 2024, afectando aproximadamente al 40% de los ascensores existentes en el país. Las comunidades de vecinos disponen de un plazo máximo de dos años para adaptar sus ascensores a estas nuevas exigencias. Es crucial que los administradores de fincas y presidentes de comunidades comiencen a planificar y ejecutar las mejoras necesarias cuanto antes para evitar sanciones.

Procedimiento de inspección

La inspección de los ascensores según la nueva normativa requiere una coordinación eficiente. La persona responsable de la comunidad debe presentar al órgano de la Comunidad Autónoma una inspección realizada con una antelación de 30 días respecto a la fecha límite establecida. Este informe debe certificar que el ascensor cumple con todas las nuevas medidas de seguridad y operatividad. Además, se recomienda realizar inspecciones periódicas para mantener los estándares de seguridad.

Ley de Propiedad Horizontal: requisitos para la instalación o sustitución de un ascensor

El procedimiento para la instalación o sustitución de un ascensor está regulado por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). En general, se puede llevar a cabo mediante un acuerdo mayoritario de la comunidad, tal como establece el artículo 17.2 de la LPH. Es necesario que la mayoría de los propietarios, representando la mayoría de las cuotas de participación, estén de acuerdo.

Existe también la posibilidad de que un solo propietario pueda solicitar la instalación o sustitución de un ascensor bajo ciertas condiciones. Si el solicitante tiene más de 70 años o es una persona con discapacidad, puede requerir esta mejora, siempre y cuando el coste anual no supere el importe de 12 mensualidades ordinarias de los gastos comunes.

Adaptarse a la nueva normativa de ascensores es un proceso que requiere planificación y compromiso, pero que ofrece grandes beneficios en términos de seguridad y accesibilidad. Les animamos a todos a tomar las medidas necesarias para asegurar que nuestros ascensores cumplan con las nuevas regulaciones y así garantizar la seguridad y bienestar de todos los residentes. Su cumplimiento supondrá un reto financiero para muchas comunidades de vecinos.