Tributaria

Aunque no hayas cobrado el alquiler desde hace años, la factura de IVA puede seguir viva… a no ser que sigas los pasos correctos y documentes todo como exige la ley. Muchos arrendadores se resignan a perder el IVA de rentas impagadas. Sin embargo, la normativa permite modificar la base imponible… pero solo si se cumplen ciertas condiciones.

Uno de los grandes dilemas de todo arrendador de locales comerciales es el siguiente: ¿qué pasa con el IVA cuando llevas años sin cobrar un euro de renta y el inquilino ya ni está? ¿Debes resignarte a perder lo ingresado en Hacienda o puedes modificar la base imponible para recuperar esas cuotas repercutidas en su día?

La Dirección General de Tributos (en consulta vinculante V0255-25, de 5 de marzo de 2025) se ha pronunciado sobre esta cuestión, y su análisis ayuda a despejar una situación habitual en tiempos de morosidad y contratos resueltos de forma unilateral o forzosa.

El caso: tres años sin cobrar y un contrato que se extingue

En el caso planteado, la empresa es arrendadora de varios locales. Desde agosto de 2020 hasta junio de 2023, uno de sus inquilinos no abonó ninguna renta. Finalmente, en junio de 2023 se produjo el desalojo y se dio por terminado el contrato. A día de hoy, la deuda se ha dado de baja contablemente como crédito incobrable y la empresa pregunta si puede modificar la base imponible del IVA, de acuerdo con el artículo 80.Dos de la Ley del IVA.

Impago, extinción y rescisión: tres figuras que no son lo mismo

Lo primero que conviene entender es que no todo impago justifica una modificación de la base imponible. Según el criterio reiterado de la DGT, del TEAC y de los tribunales europeos, es necesario que la operación haya quedado total o parcialmente sin efecto. Esto se da, por ejemplo, cuando el contrato se resuelve, el inquilino se marcha y ya no es posible exigir el pago de las cuotas pendientes.

En cambio, si el arrendatario sigue ocupando el inmueble, aunque no pague, y no hay resolución firme del contrato, no puede hablarse aún de operación extinguida ni de crédito incobrable a efectos del IVA.

La doctrina lo expresa con claridad: el artículo 80.Dos de la Ley del IVA permite modificar la base imponible si la operación "queda sin efecto" mediante resolución judicial, administrativa o conforme a Derecho. Y, en este caso, se entiende que la resolución del contrato por impago y abandono del local cumple con ese requisito.

Jurisprudencia europea que cambia el enfoque

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), en sentencias como Lombard (C-404/16) y UniCredit Leasing (C-242/18), ha consolidado la idea de que cuando una operación se extingue con carácter definitivo, ya no hay contraprestación exigible, y por tanto, la base imponible debe ajustarse incluso si el motivo ha sido un impago. No se trata de una simple mora, sino de una anulación jurídica y económica del negocio.

La clave está en la extinción real del crédito, ya sea por acuerdo, por decisión judicial o por abandono y baja contable. Lo que no puede hacerse es esperar indefinidamente ni pretender rectificar cuando no hay documento, hecho ni resolución que evidencie que la operación quedó sin efecto.

¿Y cómo se rectifica el IVA?

Una vez se cumplen los requisitos legales, la empresa puede optar por dos vías:

1. Procedimiento de rectificación de autoliquidaciones (art. 120.3 de la LGT), si se considera que la cuota repercutida se ha vuelto improcedente.
2. Regularización en el modelo del periodo actual o siguiente, siempre dentro del plazo de un año desde que se produjo la causa que permite la rectificación (art. 89.5 de la Ley del IVA).

Atención. La factura rectificativa debe emitirse cuanto antes, y la modificación solo puede hacerse si no han pasado más de cuatro años desde el devengo del impuesto o desde que se produjo la causa de la modificación.

¿Qué documentación exige Hacienda?

La rectificación debe formalizarse mediante una factura rectificativa completa, que identifique la original y consigne claramente la minoración de base e impuesto. Además, se requiere acreditar:

• El desalojo del local
• La resolución del contrato
• La baja contable del crédito
• Y, si se acude al procedimiento del art. 120.3, la solicitud formal ante la Administración

Atención. No es suficiente con dejar de emitir facturas o pensar que el tiempo ya ha prescrito la deuda.

Conclusión: sí, puedes recuperar el IVA... pero hazlo bien

La Ley del IVA permite que el arrendador recupere el IVA ingresado cuando las rentas devengadas resultan incobrables y el contrato se extingue, pero no de cualquier forma ni en cualquier momento. Hay que respetar los plazos, documentar adecuadamente los hechos y actuar con rigor contable y fiscal.

En definitiva, el silencio del inquilino no borra el IVA, pero la extinción definitiva del contrato y la baja del crédito sí lo hacen... siempre que tú, como arrendador, lo tramites correctamente.

La doctrina cambia: la retribución de un socio que también administra la empresa es deducible si está justificada, contabilizada y vinculada a la actividad, aunque los estatutos sean mudos al respecto.

Con la publicación de su sentencia n.º 546/2025 de 9 de mayo, el Tribunal Supremo (TS) ha resuelto de forma clara una cuestión largamente controvertida en la fiscalidad de las empresas familiares: ¿es deducible en el Impuesto sobre Sociedades la remuneración abonada a un socio que, además de su participación, ejerce funciones de administrador sin contrato ni previsión estatutaria? La respuesta es afirmativa, siempre que el trabajo se haya realizado, esté correctamente imputado y responda a la actividad de la empresa.

1. El conflicto: trabajo sí, pero sin contrato ni estatuto

El caso planteado ante el TS giraba en torno a una sociedad familiar en la que dos de sus socios, con participaciones superiores al 25 %, ejercían también como administradores. Aunque los estatutos indicaban que el cargo era gratuito, ambos cobraban por sus funciones, bien documentadas y declaradas como rendimientos del trabajo. La AEAT rechazó la deducción de esos pagos por considerarlos una liberalidad, en aplicación del artículo 14.1.e) del antiguo TRLIS.

2. ¿Dónde reside el núcleo jurídico?

El núcleo no está en discutir si los servicios se prestaron -nadie lo niega-, sino en si el hecho de que no exista contrato de trabajo ni previsión estatutaria impide su deducibilidad fiscal. Hasta ahora, la doctrina de Hacienda y algunos tribunales había sido tajante: sin previsión, hay liberalidad. Sin embargo, el Supremo rompe con esta visión, dando paso a un criterio más razonable y adaptado a la realidad de muchas pymes y sociedades familiares.

3. Doctrina del Tribunal Supremo: claves del fallo

La Sala de lo Contencioso-Administrativo sintetiza su posición en cinco pilares:

1. Deducibilidad realista: Si la retribución responde a servicios prestados efectivamente, está bien contabilizada y justificada, debe admitirse como gasto deducible.
2. Carga de prueba invertida: Corresponde a la Administración demostrar que se trata de una retribución encubierta de fondos propios. No basta con sospecharlo por la doble condición de socio y administrador.
3. No toda infracción estatutaria bloquea la deducción: El hecho de que los estatutos no prevean retribución no transforma automáticamente el pago en una liberalidad.
4. La correlación gasto-ingreso es clave: Lo relevante es que el gasto contribuya al enriquecimiento de la empresa. En tal caso, no puede calificarse como donativo.
5. La teoría del vínculo no es obstáculo fiscal: Aunque mercantilmente pueda absorberse la relación laboral en la mercantil, ello no impide, en sede fiscal, reconocer el carácter oneroso y deducible del gasto si se demuestra su finalidad económica.

4. Una sentencia con alcance general

Aunque el caso se refiere al ejercicio 2013, la doctrina es plenamente trasladable al régimen actual del IS (Ley 27/2014), ya que el nuevo artículo 15.f) -que impide deducir gastos contrarios al ordenamiento jurídico- no puede interpretarse de forma expansiva. Infracciones formales, como no prever estatutariamente la retribución, no son comparables a actos delictivos o gravemente contrarios al orden público.

5. ¿Y si la AEAT sospecha de un reparto de dividendos encubierto?

El Supremo es claro: esa hipótesis es posible, pero debe ser probada por la Administración, no presumida sin base. En el caso juzgado, ni se discutió la prestación efectiva de servicios ni se cuestionó la cuantía de la retribución. Por tanto, no cabía hablar de fondos propios ni de liberalidades.

La sentencia 546/2025 del TS  marca un antes y un después en la interpretación del gasto deducible en el IS respecto a las retribuciones a administradores que son también socios. Supone un respaldo claro a la estructura típica de las empresas familiares, donde los socios asumen múltiples funciones y, muchas veces, lo hacen sin la cobertura documental perfecta. Lo que importa es la realidad económica: si el trabajo existe y genera valor, su retribución debe ser fiscalmente deducible.

Una fusión entre empresas no borra de golpe las obligaciones fiscales de la absorbida. Aunque desaparezca del Registro Mercantil, Hacienda sigue esperando ciertas declaraciones. ¿Hasta cuándo? ¿Quién las presenta? Te lo explicamos con claridad…

En estos tiempos donde las fusiones y reorganizaciones están a la orden del día, es fácil perder de vista algunos flecos administrativos que, si no se atan bien, pueden terminar dando problemas. Uno de ellos -y nada menor- es saber qué pasa con las obligaciones fiscales de una empresa que ha sido absorbida por otra.

• Atención. Cuando una sociedad desaparece jurídicamente porque ha sido absorbida, eso no significa que Hacienda le dé automáticamente carpetazo a su historia fiscal. Al contrario. Los impuestos no entienden de desapariciones mercantiles.

Autoliquidaciones periódicas: hasta el último día con efectos

La empresa absorbida debe seguir presentando sus autoliquidaciones periódicas (IVA, retenciones, pagos fraccionados...) hasta el trimestre o mes en que se inscriba la fusión en el Registro Mercantil.

• Atención. No se trata de la fecha del acuerdo de fusión, ni de cuando se firmó la escritura, sino de cuando se presenta e inscribe efectivamente en el Registro.

Ejemplo. Si la inscripción se hace efectiva el 31 de julio de 2025, toca presentar las declaraciones del tercer trimestre: IVA, retenciones e incluso pagos fraccionados del IS si corresponde. Todo ello hasta su fecha habitual (20 de octubre, en este caso).

¿Y las declaraciones informativas?

Aquí hay más tela que cortar.

Aunque la empresa absorbida ya no figure como tal en el momento de declarar, las declaraciones informativas anuales (modelo 390 de IVA, 190 de retenciones, 347 de operaciones con terceros, etc.) deben igualmente presentarse, reflejando únicamente la parte del ejercicio en la que la sociedad existió. Si estuvo operativa hasta el 31 de julio, se declara hasta esa fecha. Ni un día más.

¿Quién las presenta? La sociedad absorbente, como sucesora universal, toma el relevo. Puede hacerlo directamente o a través de un apoderado con acceso a la presentación telemática.

Impuesto sobre Sociedades: sí, pero sin tributar

Otro punto clave es el Impuesto sobre Sociedades. Aunque la empresa absorbida ya no esté, hay que presentar su declaración. Ahora bien, si la fusión ha tenido efecto contable desde el 1 de enero del año, no habrá resultados que tributar, ya que las operaciones del ejercicio se consolidan en la matriz.

La fecha límite para presentar este IS "final" será a los seis meses y 25 días desde la fecha de inscripción de la fusión. Volviendo al ejemplo anterior: si se inscribe el 31 de julio de 2025, el plazo para presentar esta última declaración irá del 1 al 25 de febrero de 2026.

Atención al cambio de periodicidad

Un detalle que muchas empresas pasan por alto: si la suma del volumen de operaciones del año anterior entre la matriz y la absorbida supera los 6 millones de euros, tu empresa pasa a ser considerada "gran empresa" a efectos tributarios.

Esto implica que, desde el trimestre siguiente al de la fusión, tendrás que declarar mensualmente, y no cada trimestre. Sí, incluso aunque la matriz por sí sola no alcanzara ese volumen de facturación.

En definitiva, aunque la sociedad absorbida desaparezca del mapa jurídico, su rastro fiscal permanece, al menos durante un tiempo. Y es la matriz quien debe responder por ella: presentar sus modelos, asumir sus obligaciones y evitar que una notificación sorpresa estropee la reorganización.

Como siempre, si necesitas que revisemos las fechas clave, los modelos aplicables o preparar algún escrito para la AEAT, no dudes en consultarnos.

El derecho a deducir el IVA no es indefinido ni automático. Aunque tengas una factura válida, solo podrás deducir el IVA si se cumplen dos condiciones: que la operación se haya devengado y que no hayan pasado más de cuatro años. Además, hay casos especiales que modifican esta regla general. Te los explicamos a continuación…

Uno de los aspectos clave en la gestión fiscal de cualquier empresa o profesional es la correcta aplicación del derecho a deducir el IVA soportado en sus operaciones. Este derecho, regulado principalmente en los artículos 92 y siguientes de la Ley 37/1992 del IVA (LIVA) y en los artículos 111 a 114 del Reglamento del IVA (RIVA), debe ejercerse cumpliendo ciertos requisitos, tanto materiales como temporales, para evitar su pérdida o posibles contingencias en una inspección.

¿Cuándo nace el derecho a deducir el IVA?

Regla general. Según el artículo 99.Uno LIVA y el artículo 98.Uno.1º RIVA, el derecho a deducir nace cuando se devenga el impuesto, siempre que el sujeto pasivo posea el documento justificativo válido (factura completa o simplificada, según el caso).

Ejemplo: Si su empresa recibe una factura en abril por una compra realizada ese mismo mes, y dispone de dicha factura, podrá deducir ese IVA en la declaración del segundo trimestre.

Casos especiales

1. Operaciones asimiladas a importaciones. En estos casos, y conforme al art. 73.3, segundo párrafo RIVA, el derecho a deducir se genera al finalizar el periodo a que se refiere la declaración-liquidación aduanera.

2. Entregas ocasionales de medios de transporte nuevos. El derecho a deducir nace cuando se produce la entrega, conforme al artículo 98.Uno.2º RIVA.

3. Entregas de objetos de arte, antigüedades y objetos de colección. Si se aplica el régimen general, el derecho nace cuando se devengue el IVA de la entrega del revendedor (art. 98.Uno.3º RIVA).

4. Régimen especial del criterio de caja. En este régimen, regulado en el artículo 163 decies LIVA, el derecho a deducir se pospone hasta:

• El momento del pago total o parcial de la factura (solo por lo efectivamente abonado), o
• El 31 de diciembre del año siguiente al de la operación, si el pago no se ha realizado antes (art. 99.Dos LIVA).

5. Operaciones turísticas. En operaciones ligadas a la organización de viajes fuera del régimen especial de agencias (arts. 146 y 147 LIVA), el derecho a deducir se genera en el momento en que se devenga el impuesto de la operación final.

¿Cuánto tiempo tengo para deducir el IVA?

El derecho a deducción caduca a los 4 años desde el momento en que pudo ejercerse (art. 100.Uno LIVA). Transcurrido ese plazo, no podrá computar el IVA soportado, aunque tenga la factura.

Ejemplo
Si recibió una factura de compra en junio de 2021, tiene hasta junio de 2025 para deducirla. Si intenta hacerlo en julio de 2025, la Agencia Tributaria podrá rechazarla por estar fuera de plazo.

• Atención. Si existe una controversia administrativa o judicial pendiente que afecte a la deducción (por ejemplo, por importe discutido o su procedencia), el plazo de caducidad se interrumpe hasta que haya una resolución firme (art. 100.Dos LIVA).

Desde nuestro despacho recomendamos:

• Revisar periódicamente las facturas recibidas y su correcta contabilización.
• Controlar los plazos de deducción en facturas antiguas no registradas.
• Utilizar software de gestión que alerte de deducciones caducadas.
• Consultar siempre antes de intentar deducir facturas con más de 2 años de antigüedad o emitidas en años anteriores.

Estamos a su disposición para revisar su contabilidad y ayudarle a optimizar el IVA deducible dentro del marco legal vigente.

El vendedor sigue siendo sujeto pasivo del IVA si la operación se hace en su nombre, por su cuenta y riesgo. Encargar la venta a un profesional no te libra de tributar como empresario si asumes el riesgo económico.

Un terreno, un vendedor... y una trampa fiscal sin querer

Todo empieza como tantas veces: tienes un terreno en tu patrimonio familiar, herencia o inversión pasada. Decides venderlo. Como no quieres líos, contratas a un profesional para que lo gestione todo -desde dividir parcelas hasta buscar compradores, urbanizar, firmar escrituras y publicitarlo como si fuera una promoción inmobiliaria en toda regla.

Hasta aquí, todo legal. Pero ahora llega el TJUE y te dice: un momento, amigo, eso que estás haciendo no es una simple venta, es una actividad económica. Y como tal, puede quedar sujeta a IVA. ¿Por qué? Porque quien actúa como empresario -aunque sea a través de un tercero- eres tú.

El criterio clave: la independencia y el riesgo económico

El artículo 9.1 de la Directiva del IVA lo dice sin rodeos: es sujeto pasivo del impuesto quien realiza una actividad económica con carácter independiente, sin importar si es una empresa, una persona física o una comunidad de bienes. Y no importa si el bien venía de tu patrimonio personal.

Lo que sí importa es:

• ¿Actuaste en tu nombre?
• ¿Lo hiciste por tu cuenta?
• ¿Asumiste el riesgo económico?
• ¿Encargaste gestiones que normalmente haría un promotor o comerciante?

Si la respuesta a todo esto es "sí", enhorabuena: puedes tener que pagar IVA.

Y si lo hace un profesional por ti... ¿te libras?

Pues no. Esa fue la gran cuestión del caso. El terreno lo vendía una pareja. Encargaron todos los trámites a un profesional inmobiliario, que actuó como mandatario: urbanizó, dividió, negoció, publicitó... Lo hizo todo. Pero el contrato decía claramente que lo hacía en nombre y por cuenta de los propietarios.

Eso implica que el negocio seguía siendo de los vendedores, no del apoderado. ¿El resultado? El TJUE lo deja claro: el riesgo económico de que no se venda, o de que los gastos superen los beneficios, es de los dueños. Y por tanto, ellos son quienes están desarrollando la actividad económica, aunque lo hayan hecho "a distancia".

¿Y qué pasa si el terreno es de una pareja casada?

El TJUE también resuelve otra duda interesante: cuando el terreno pertenece a una comunidad conyugal, como pasa en la mayoría de los matrimonios, ¿quién tributa?

Respuesta: la comunidad también puede ser sujeto pasivo del IVA si:

• Ambos cónyuges actúan juntos en la operación (por ejemplo, firmando el contrato de mandato o compareciendo ante notario),
• Y la operación se realiza con ese carácter de actividad económica (por ejemplo, varias ventas sucesivas, con gestión profesional, urbanización, etc.),
• Y la comunidad asume el riesgo económico conjunto.

En otras palabras: no hace falta crear una sociedad para que Hacienda te considere "empresa" si tú y tu pareja estáis vendiendo fincas como si fuera un negocio.

¿Y si el terreno no era para vender sino para uso personal?

Aquí viene el matiz importante. El TJUE recuerda que el uso original del terreno no borra lo que se hace después. Puedes haber recibido la finca como herencia o haberla comprado sin ánimo de lucro, pero si años después la conviertes en producto inmobiliario a través de un profesional, lo relevante es el carácter económico del acto de venta.

Así que vender tu finca no te convierte en empresario. Pero venderla como lo haría una promotora, sí.

Conclusión práctica: ojo con delegar y pensar que eso te exime

Con esta sentencia sobre la mesa, la moraleja es muy clara: si vendes un terreno con ayuda profesional, por muy personal que fuera el origen del bien, lo importante es cómo se estructura la operación. Si hay urbanización, marketing, fragmentación, contrato de mandato... y tú apareces como titular en las escrituras, el IVA puede llamar a tu puerta.

Y recuerda: que lo gestione otro no significa que no seas tú el sujeto pasivo. Lo que vale es quién cobra, quién arriesga, y quién responde.