Tributaria

El vendedor sigue siendo sujeto pasivo del IVA si la operación se hace en su nombre, por su cuenta y riesgo. Encargar la venta a un profesional no te libra de tributar como empresario si asumes el riesgo económico.

Un terreno, un vendedor... y una trampa fiscal sin querer

Todo empieza como tantas veces: tienes un terreno en tu patrimonio familiar, herencia o inversión pasada. Decides venderlo. Como no quieres líos, contratas a un profesional para que lo gestione todo -desde dividir parcelas hasta buscar compradores, urbanizar, firmar escrituras y publicitarlo como si fuera una promoción inmobiliaria en toda regla.

Hasta aquí, todo legal. Pero ahora llega el TJUE y te dice: un momento, amigo, eso que estás haciendo no es una simple venta, es una actividad económica. Y como tal, puede quedar sujeta a IVA. ¿Por qué? Porque quien actúa como empresario -aunque sea a través de un tercero- eres tú.

El criterio clave: la independencia y el riesgo económico

El artículo 9.1 de la Directiva del IVA lo dice sin rodeos: es sujeto pasivo del impuesto quien realiza una actividad económica con carácter independiente, sin importar si es una empresa, una persona física o una comunidad de bienes. Y no importa si el bien venía de tu patrimonio personal.

Lo que sí importa es:

• ¿Actuaste en tu nombre?
• ¿Lo hiciste por tu cuenta?
• ¿Asumiste el riesgo económico?
• ¿Encargaste gestiones que normalmente haría un promotor o comerciante?

Si la respuesta a todo esto es "sí", enhorabuena: puedes tener que pagar IVA.

Y si lo hace un profesional por ti... ¿te libras?

Pues no. Esa fue la gran cuestión del caso. El terreno lo vendía una pareja. Encargaron todos los trámites a un profesional inmobiliario, que actuó como mandatario: urbanizó, dividió, negoció, publicitó... Lo hizo todo. Pero el contrato decía claramente que lo hacía en nombre y por cuenta de los propietarios.

Eso implica que el negocio seguía siendo de los vendedores, no del apoderado. ¿El resultado? El TJUE lo deja claro: el riesgo económico de que no se venda, o de que los gastos superen los beneficios, es de los dueños. Y por tanto, ellos son quienes están desarrollando la actividad económica, aunque lo hayan hecho "a distancia".

¿Y qué pasa si el terreno es de una pareja casada?

El TJUE también resuelve otra duda interesante: cuando el terreno pertenece a una comunidad conyugal, como pasa en la mayoría de los matrimonios, ¿quién tributa?

Respuesta: la comunidad también puede ser sujeto pasivo del IVA si:

• Ambos cónyuges actúan juntos en la operación (por ejemplo, firmando el contrato de mandato o compareciendo ante notario),
• Y la operación se realiza con ese carácter de actividad económica (por ejemplo, varias ventas sucesivas, con gestión profesional, urbanización, etc.),
• Y la comunidad asume el riesgo económico conjunto.

En otras palabras: no hace falta crear una sociedad para que Hacienda te considere "empresa" si tú y tu pareja estáis vendiendo fincas como si fuera un negocio.

¿Y si el terreno no era para vender sino para uso personal?

Aquí viene el matiz importante. El TJUE recuerda que el uso original del terreno no borra lo que se hace después. Puedes haber recibido la finca como herencia o haberla comprado sin ánimo de lucro, pero si años después la conviertes en producto inmobiliario a través de un profesional, lo relevante es el carácter económico del acto de venta.

Así que vender tu finca no te convierte en empresario. Pero venderla como lo haría una promotora, sí.

Conclusión práctica: ojo con delegar y pensar que eso te exime

Con esta sentencia sobre la mesa, la moraleja es muy clara: si vendes un terreno con ayuda profesional, por muy personal que fuera el origen del bien, lo importante es cómo se estructura la operación. Si hay urbanización, marketing, fragmentación, contrato de mandato... y tú apareces como titular en las escrituras, el IVA puede llamar a tu puerta.

Y recuerda: que lo gestione otro no significa que no seas tú el sujeto pasivo. Lo que vale es quién cobra, quién arriesga, y quién responde.

Una interpretación favorable del concepto de "vivienda habitual" permite aplicar la exención del IRPF a quienes vendieron su casa años después de dejarla por enfermedad.

Una reciente sentencia del Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Cataluña (n.º 574/2025, de 18 de febrero) ha abierto la puerta a aplicar la exención del IRPF por transmisión de vivienda habitual en casos donde el contribuyente, mayor de 65 años, tuvo que abandonar su vivienda hace muchos años por motivos de salud acreditados, y la vendió tiempo después.

El caso tratado por el tribunal afecta a una mujer diagnosticada con Alzheimer y con un 78 % de discapacidad, que dejó su vivienda en 2007 para ingresar en una residencia por necesidad médica, y no la vendió hasta 2017. Hacienda entendía que, al no habitar en esa vivienda en los dos años anteriores a la venta, la ganancia obtenida (más de 350.000 euros) estaba sujeta a tributación. Sin embargo, el tribunal ha considerado que este tipo de traslados forzosos por enfermedad deben tener un trato similar al de separaciones matrimoniales, nulidades o traslados laborales, que ya están reconocidos por el Reglamento del IRPF como causas justificadas para mantener la condición de vivienda habitual.

Según el artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF y el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF, para que una vivienda tenga la consideración de habitual en el momento de su venta, debe haber sido residencia efectiva del contribuyente en ese momento o en algún día de los dos años anteriores. Pero existen excepciones para casos en los que un cambio de domicilio esté justificado por razones como separación matrimonial, traslado laboral o enfermedad grave. El tribunal entiende que no puede aplicarse de forma rígida ese límite de dos años cuando el abandono del inmueble se produce por una enfermedad que requiere atención permanente, como es el caso de una persona mayor con Alzheimer.

En esta línea, el TSJ de Cataluña sigue la doctrina del Tribunal Supremo, que ya en 2017 y 2023 había admitido que el concepto de "vivienda habitual" debe interpretarse de forma unificada y justa, integrando también situaciones en las que el contribuyente se ha visto forzado a abandonar su hogar por causas médicas o familiares justificadas.

¿Cómo afecta esta sentencia a su declaración del IRPF?

La sentencia supone un cambio importante que puede beneficiar a muchas personas mayores o en situación de dependencia que vendieron su vivienda años después de dejarla por necesidad.

Si es tu caso o el de algún familiar, te animamos a revisar la declaración presentada y consultar si cabe solicitar la devolución del IRPF pagado indebidamente. Igualmente, de cara a futuras transmisiones, esta interpretación puede evitar que se tribute cuando la venta responde a situaciones de necesidad médica debidamente acreditada.

El Real Decreto-ley 3/2025, aprobado el 1 de abril de 2025, establece el programa MOVES III para 2025, que prorroga y amplía las deducciones fiscales aplicables a la adquisición de vehículos eléctricos y la instalación de puntos de recarga. Con efectos retroactivos desde enero de 2025, esta medida refuerza la transición hacia una movilidad más sostenible y alineada con los objetivos del Plan Nacional Integrado de Energía y Clima (PNIEC).

En el contexto de un desafío climático cada vez más apremiante, el Gobierno de España ha tomado una decisión estratégica al prorrogar, mediante el Real Decreto-ley 3/2025, el programa MOVES III para el año 2025. Esta normativa, publicada en el BOE el 2 de abril de 2025, refuerza el marco fiscal con el fin de incentivar la adquisición de vehículos eléctricos y la instalación de puntos de recarga, alineándose con los objetivos establecidos en el Plan Nacional Integrado de Energía y Clima (PNIEC) 2023-2030.

Deducción en el IRPF: Vehículos eléctricos y puntos de recarga

1. Adquisición de vehículos eléctricos: Se establece una deducción del 15% en el valor de adquisición de vehículos eléctricos nuevos, con un límite de 20.000 euros. Esta deducción es aplicable tanto a vehículos eléctricos enchufables como a aquellos de pila de combustible, siempre que cumplan con los requisitos técnicos establecidos por el IDAE. Para poder beneficiarse de la deducción, el vehículo debe ser matriculado antes del 31 de diciembre de 2025, o bien si se entrega una cantidad a cuenta del 25% mínimo desde el 28 de junio de 2023, con la adquisición finalizada en los dos ejercicios fiscales siguientes.

2. Instalación de puntos de recarga: Se establece una deducción del 15% en los gastos para la instalación de puntos de recarga de vehículos eléctricos, con un límite de 4.000 euros anuales. Para poder acceder a esta deducción, la instalación debe realizarse en inmuebles del contribuyente que no estén afectos a actividades económicas, debe finalizarse antes del 31 de diciembre de 2025 y debe ser abonada por medios bancarios válidos, excluyendo pagos en efectivo.

• Atención. El Real Decreto-ley 3/2025 entró en vigor el 2 de abril de 2025, con efectos retroactivos desde el 1 de enero de 2025, permitiendo que las adquisiciones y las instalaciones de puntos de recarga realizadas desde el comienzo del año puedan acogerse a las deducciones fiscales establecidas. Esta retroactividad asegura que no se generen vacíos legales y que los contribuyentes puedan beneficiarse de las deducciones sin interrupciones.

A medida que las empresas realizan fusiones por absorción, surgen preguntas sobre cómo deben presentar sus declaraciones fiscales. En esta circular se analiza las implicaciones tributarias derivadas de la inscripción de la fusión en el Registro Mercantil y la posterior presentación del Impuesto sobre Sociedades.

En 2025, las fusiones por absorción siguen siendo una estrategia clave para la reestructuración corporativa en España. En este tipo de operaciones, la entidad absorbente asume no solo los activos y pasivos de la entidad absorbida, sino también sus obligaciones fiscales, incluidas las relacionadas con la presentación del Impuesto sobre Sociedades. Esta circular aborda las implicaciones fiscales de una fusión que ocurre en 2025, detallando cómo deben gestionarse las declaraciones del Impuesto sobre Sociedades de las entidades involucradas, especialmente a partir de la inscripción de la fusión en el Registro Mercantil.

Inscripción en el Registro Mercantil

La inscripción de la fusión en el Registro Mercantil es el evento que marca la extinción de la entidad absorbida (Y) y el inicio de la asunción de sus derechos y obligaciones por parte de la entidad absorbente (X). A partir de esta inscripción, en 2025, la entidad absorbente se subroga en los derechos y obligaciones fiscales de la entidad absorbida, lo que implica que X es responsable de cumplir con todas las obligaciones fiscales de Y, incluidas las declaraciones del Impuesto sobre Sociedades.

El Régimen de neutralidad fiscal

La fusión por absorción se acoge al régimen de neutralidad fiscal, regulado en el Capítulo VII del Título VII de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades (Ley IS). Este régimen establece que las rentas generadas por la entidad absorbida no se integran en la base imponible de la entidad absorbente en el momento de la fusión. En otras palabras, las rentas derivadas de la operación de fusión no se tributan de manera inmediata, sino que la entidad absorbente asume los bienes y derechos de la entidad absorbida a efectos fiscales, manteniendo su valoración y antigüedad según lo estipulado por el artículo 77 y 78 de la Ley IS.

Subrogación tributaria y presentación del Impuesto sobre Sociedades

Una de las principales implicaciones de la fusión por absorción es la subrogación en los derechos y obligaciones fiscales. Según el artículo 84.1 de la Ley IS, la entidad absorbente asume las obligaciones fiscales de la entidad absorbida desde el momento de la inscripción en el Registro Mercantil, lo que implica que X será responsable de presentar las declaraciones del Impuesto sobre Sociedades tanto para ella misma como para la entidad absorbida (Y).

Declaración del Impuesto sobre Sociedades de 2025 para la entidad absorbente (X)

En cuanto a la presentación del Impuesto sobre Sociedades en 2025, la entidad absorbente (X) deberá incluir en su declaración tanto las rentas generadas por sus operaciones como las derivadas de las operaciones realizadas por la entidad absorbida durante el período fiscal de 2025. Además, las rentas derivadas de las actividades de la entidad absorbida, desde la fecha de su extinción hasta el cierre del ejercicio fiscal, deberán integrarse en la base imponible de X, que será responsable de declarar estos rendimientos en el Impuesto sobre Sociedades correspondiente.

Declaración del Impuesto sobre Sociedades para la Entidad Absorbida (Y)

Dado que la fusión se inscribe en 2025, la entidad absorbente (X) deberá presentar la declaración correspondiente al ejercicio fiscal de la entidad absorbida (Y) hasta el momento de su extinción, es decir, hasta la fecha de inscripción en el Registro Mercantil. Las rentas generadas por Y durante este período se imputarán a X y deberán ser incluidas en su base imponible.

Ejemplo:

En 2025, las entidades A S.A. y B S.A. realizan una fusión por absorción. La entidad A S.A. es la absorbente y la entidad B S.A. es la absorbida. La fusión es aprobada en las Juntas de Accionistas de ambas entidades el 15 de marzo de 2025 y la escritura de fusión se firma el 30 de abril de 2025. La inscripción de la fusión en el Registro Mercantil se realiza el 5 de junio de 2025, con efectos retroactivos desde el 1 de enero de 2025.

Ambas entidades son residentes fiscales en España y se acogen al régimen de neutralidad fiscal establecido en la LIS lo que implica que la operación de fusión no generará una tributación inmediata.

Situación

La entidad A S.A. (absorbente) deberá presentar el Impuesto sobre Sociedades (IS) para el ejercicio fiscal de 2025, incluyendo tanto las rentas generadas por su propia actividad como las que proceden de la actividad de B S.A. (absorbida). En este caso práctico, se presenta un escenario en el que A S.A. debe cumplir con las obligaciones fiscales derivadas de la fusión.

1. Fusión por absorción y el régimen de neutralidad fiscal

• Régimen de Neutralidad Fiscal: Según el artículo 17 de la Ley IS, la fusión se acoge al régimen de neutralidad fiscal. Esto significa que, a efectos fiscales, no se produce ninguna tributación inmediata por las rentas derivadas de la fusión. En este caso, las rentas de la entidad absorbida B S.A. (como beneficios y activos) se integrarán en la base imponible de la entidad absorbente A S.A. sin generar una tributación adicional en el momento de la fusión.
• Subrogación en las Obligaciones Fiscales: Con la inscripción de la fusión en el Registro Mercantil el 5 de junio de 2025, A S.A. se subroga en los derechos y obligaciones fiscales de B S.A.. Esto implica que A S.A. se encargará de las obligaciones fiscales de B S.A. desde la fecha de inscripción, incluidas las presentaciones del Impuesto sobre Sociedades de B S.A. para los ejercicios fiscales correspondientes.

1. Presentación del Impuesto sobre Sociedades: Ejercicios 2025

a) Declaración del Impuesto sobre Sociedades de 2025 de la entidad absorbida (B S.A.)

La entidad A S.A. deberá presentar la declaración del Impuesto sobre Sociedades de B S.A. correspondiente al ejercicio fiscal de 2025. Dado que la fusión tiene efectos retroactivos desde el 1 de enero de 2025, A S.A. incluirá en su base imponible las rentas generadas por B S.A. desde el inicio del ejercicio hasta la fecha de la inscripción de la fusión (5 de junio de 2025).

Ejemplo:

• B S.A. ha generado unos ingresos de 500.000 euros durante el ejercicio fiscal de 2025 hasta la fecha de su extinción (5 de junio de 2025).
• Los gastos incurridos por B S.A. durante este mismo período suman 300.000 euros.
• La entidad absorbente A S.A. deberá declarar una renta neta de 200.000 euros provenientes de las operaciones de B S.A., que se incluirán en la base imponible de A S.A..

b) Declaración del Impuesto sobre Sociedades de 2025 de la entidad absorbente (A S.A.)

En el mismo ejercicio fiscal, A S.A. debe presentar su propia declaración del Impuesto sobre Sociedades correspondiente a 2025. Esta declaración incluirá:

• Las rentas generadas por A S.A. durante el ejercicio fiscal 2025.
• Las rentas generadas por B S.A. desde el 1 de enero de 2025 hasta la fecha de su extinción, conforme al principio de retroacción contable.

Ejemplo:

• A S.A. ha generado unos ingresos de 1.000.000 euros durante el ejercicio fiscal de 2025.
• A S.A. también debe incluir los 200.000 euros de rentas generadas por B S.A. en su base imponible, ya que se aplican los efectos retroactivos.
• Así, la base imponible total de A S.A. para el ejercicio fiscal de 2025 será 1.200.000 euros (1.000.000 de A S.A. + 200.000 de B S.A.).

1. Consideraciones finales

a) Subrogación de las obligaciones tributarias:

• A S.A. debe presentar la declaración del Impuesto sobre Sociedades de B S.A. correspondiente al ejercicio 2025 hasta la fecha de la fusión (5 de junio de 2025).
• Además, debe presentar la declaración de A S.A. para el mismo ejercicio fiscal, integrando en su base imponible las rentas de B S.A. generadas hasta la extinción de la entidad absorbida.

b) Efectos retroactivos de la fusión:

• La fusión tiene efectos fiscales retroactivos al 1 de enero de 2025, lo que implica que A S.A. debe incluir en su declaración de 2025 las rentas generadas por B S.A. desde esa fecha.
• A efectos fiscales, la extinción de B S.A. se considera que ocurre en el momento de la inscripción de la fusión en el Registro Mercantil, es decir, el 5 de junio de 2025.

En resumen, tras una fusión por absorción que se inscribe en el Registro Mercantil en 2025, la entidad absorbente (X) es responsable de presentar las declaraciones del Impuesto sobre Sociedades correspondientes a ambos ejercicios fiscales (2025) para las dos entidades involucradas, X e Y. Las rentas generadas por la entidad absorbida se imputarán a la entidad absorbente, y su presentación debe seguir los plazos establecidos en la Ley del Impuesto sobre Sociedades.

Es fundamental que las entidades que lleven a cabo una fusión en 2025 gestionen adecuadamente estas obligaciones fiscales, para evitar sanciones y garantizar el cumplimiento de la normativa vigente.

De acuerdo con el Real Decreto 254/2025, de 1 de abril, se prorroga la entrada en vigor de esta nueva obligación hasta el 1 de enero de 2026 para los sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades y hasta al 1 de julio de 2026 para el resto de los obligados. La Orden ministerial 1177/2024, regulaba la entrada en vigor para julio de 2025.

La administración tributaria ha pulsado el botón de pausa. Mediante el Real Decreto 254/2025, de 1 de abril (publicado en el BOE del 2 de abril), se formaliza una esperada prórroga: los contribuyentes dispondrán de más tiempo para cumplir con las obligaciones técnicas que impone el Reglamento Veri*Factu. Esta norma, recordemos, afecta a los sistemas informáticos utilizados en los procesos de facturación, exigiendo su trazabilidad, inalterabilidad y alineación con estándares definidos por Hacienda.

En términos prácticos, los nuevos plazos son los siguientes:

• Contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades: deberán tener sus sistemas adaptados antes del 1 de enero de 2026, en lugar del anterior 1 de julio de 2025.
• Resto de obligados tributarios (autónomos, entidades en régimen de atribución de rentas, contribuyentes del IRNR con establecimiento permanente): su fecha límite será el 1 de julio de 2026.

Este calendario revisado atiende a una realidad indiscutible: la publicación tardía de la Orden HAC/1177/2024 (17 de octubre), que detalla las especificaciones técnicas de obligado cumplimiento, ha condicionado los plazos razonables de adaptación tecnológica.

Cabe señalar, además, que los productores y comercializadores de software dispondrán de nueve meses desde la entrada en vigor de la citada Orden para ofrecer soluciones informáticas plenamente compatibles con los nuevos requisitos. Esto traslada el horizonte de cumplimiento al 29 de julio de 2025, no al 1 de julio como inicialmente se estableció.

¿Quién queda fuera?

El texto introduce una precisión relevante: aquellos contribuyentes integrados en el Suministro Inmediato de Información (SII) continúan exentos de aplicar el Reglamento Veri*Factu cuando las facturas sean expedidas materialmente por el destinatario o por un tercero en virtud de normas de obligado cumplimiento. Esta exoneración responde a una lógica jurídica y técnica: la trazabilidad de las operaciones ya queda garantizada por la mecánica del SII.

Revisión normativa: artículos 4 y 6

El Real Decreto también modifica el ámbito objetivo del reglamento (artículo 4), delimitando con mayor precisión los casos excluidos y eliminando apartados que habían quedado redundantes. Asimismo, el artículo 6 se reescribe para enfatizar que la responsabilidad del obligado tributario sobre la veracidad y cumplimiento de las obligaciones facturadoras no se disipa, aunque la factura sea emitida materialmente por otro sujeto.