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La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (Ley de Vivienda), ha introducido incentivos fiscales en el IRPF a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler, y con efectos a partir del 1 de enero de 2024.

Queremos informales de que en el BOE del día 25 de mayo, se ha publicado la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (Ley de Vivienda), que entre otras medidas, recoge una serie de incentivos fiscales aplicables en el IRPF a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda.

Modulación de las reducciones de los rendimientos del capital inmobiliario

Se estimulará fiscalmente el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual (solo para los rendimientos del capital inmobiliario, pero no afecta los que realicen arrendamientos que tengan la consideración de actividad económica en los términos de la Ley IRPF). Estas nuevas reducciones comenzarán a aplicarse a partir del 1 de enero de 2024 para los contratos de arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda celebrados a partir del 26 de mayo de 2023.

En la ley del IRPF se establece que el rendimiento neto positivo derivado del arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda se beneficia de una reducción del 60%. La ley de vivienda establece ahora que, para los contratos celebrados desde su entrada en vigor, el porcentaje general de reducción será del 50% (frente al 60% anterior), pero regula porcentajes incrementados.

En concreto, la nueva Ley prevé las siguientes reducciones incompatibles entre ellas y que se aplican en el siguiente orden:

• Reducción incrementada del 90%: cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado (serán las recogidas en la resolución que, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación estatal en materia de vivienda, apruebe el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda urbana), en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.

• Reducción incrementada del 70: cuando se produzca alguna de las siguientes circunstancias:
  1. Que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que ésta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años. Si existen varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicará proporcionalmente sobre la parte del rendimiento neto que corresponda a los mencionados arrendatarios.
  2. Cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.
• Reducción incrementada del 60: para los casos en que se hubieran efectuado obras de rehabilitación (en los términos de la normativa de IRPF) en los 2 años anteriores a la celebración del contrato de arrendamiento.

Atención. Los requisitos señalados se tienen que cumplir en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento y la reducción será aplicable mientras se sigan cumpliendo los mismos

En todo caso, los referidos porcentajes de reducción incrementados no serán aplicables en relación con los contratos de arrendamiento de viviendas en zonas de mercado residencial tensionado, cuando la renta pactada al inicio del contrato de arrendamiento exceda de los límites que se establecen en el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (que se modifica por la propia Ley de vivienda).

Como hasta ahora, las reducciones indicadas (la general y las incrementadas) solo se aplicarán sobre los rendimientos declarados voluntariamente por el contribuyente (es decir, para aquéllos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos).

En resumen, el contribuyente podrá aplicar la mayor de las reducciones que le corresponda entre las indicadas, siempre quedando la posibilidad de aplicar la reducción del 50%. Todas estas reducciones devienen inaplicables si se incumplen las normas (previstas en la LAU) sobre incremento de rentas dentro de una zona de mercado residencial tensionado.

Régimen transitorio Se introduce en la Ley IRPF una disposición transitoria, la trigésima octava, para regular en un 60% la reducción aplicable a los rendimientos netos positivos de capital inmobiliario derivados de contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 26 de mayo de 2023.

En determinados casos su empresa puede emitir facturas simplificadas. Sepa en qué consisten este tipo de facturas, cuándo pueden emitirse y qué aspectos principales debe tener en cuenta...

La factura simplificada, como su nombre indica, exige menos menciones y contenido que la factura completa, de ahí su uso generalizado, sin embargo, no puede emplearse en todas las operaciones de entrega de bienes o prestaciones de servicios,

Frente a una factura ordinaria o completa, una factura simplificada (que viene a sustituir a los denominados tiques) es un tipo de factura que se puede emitir siempre y cuando se esté en uno de los supuestos permitidos por la normativa para emitir estas facturas.

Las facturas simplificadas tienen un contenido más reducido que las facturas completas u ordinarias y, salvo algunas excepciones, podrán expedirse, a elección del obligado a su expedición, cuando su importe no exceda de 400 euros, IVA incluido, cuando se trate de facturas rectificativas o cuando su importe no exceda de 3.000 euros, IVA incluido y se trate, en este último caso, de alguno de los supuestos respecto de los que tradicionalmente se ha autorizado la expedición de tiques en sustitución de facturas

La mayor parte de las facturas que se emiten en la actualidad son facturas simplificadas, sobre todo por la cuantía de las mismas.

Requisitos para emitir una factura simplificada

En ciertos supuestos su empresa puede emitir facturas simplificadas, con menos datos (la emisión de facturas simplificadas puede hacerla de forma simultánea a la de facturas completas; sólo deberá utilizar una serie separada para cada tipo de factura). Esto es posible:

• En caso de facturas cuyo importe no supere los 400 euros, IVA incluido.
• En caso de facturas rectificativas, independientemente de su importe (en estos casos se hace referencia a una factura previa -la rectificada- que ya contiene los datos legales).
• En las siguientesoperaciones, cuando su importe no exceda de 3.000 euros, IVA incluido:
  • Ventas al por menor. Se consideran ventas al por menor las entregas de bienes muebles corporales o semovientes en las que el destinatario de la operación no actúe como empresario o profesional, sino como consumidor final de aquellos. No se reputarán ventas al por menor las que tengan por objeto bienes que por sus características objetivas, envasado, presentación o estado de conservación sean principalmente de utilización empresarial o profesional.
  • Ventas o servicios en ambulancia.
  • Ventas o servicios a domicilio del consumidor.
  • Transporte de personas y sus equipajes.
  • Servicios de hostelería y restauración prestados por restaurantes, bares y establecimientos similares, así como el suministro de comidas y bebidas para consumir en el acto.
  • Salas de baile y discotecas.
  • Servicios telefónicos prestados mediante cabinas o tarjetas magnéticas o electrónicas recargables que no permitan la identificación del portador.
  • Servicios de peluquería e institutos de belleza.
  • Utilización de instalaciones deportivas.
  • Revelado de fotografías y servicios prestados por estudios fotográficos.
  • Aparcamiento y estacionamiento de vehículos.
  • Alquiler de películas.
  • Servicios de tintorería y lavandería.
  • Utilización de autopistas de peaje.
  • Aquéllas que autorice el Departamento de Gestión Tributaria de la Agencia Estatal de Administración Tributaria.

¿Qué datos debe contener una factura simplificada?

Las facturas simplificadas deben contener al menos los siguientes datos:

• Número y, en su caso, serie. La numeración será correlativa.
• Fecha de expedición.
• Fecha en que se hayan efectuado las operaciones o se haya recibido el pago anticipado, siempre que sea distinta a la de expedición de la factura.
• Número de identificación fiscal, así como el nombre y apellidos, razón o denominación social del obligado a su expedición.
• La identificación del tipo de bienes entregados o de servicios prestados.
• Tipo impositivo aplicado y, opcionalmente también la expresión «IVA incluido».
• Contraprestación total.
• En el caso de facturas rectificativas, la referencia expresa e inequívoca de la factura rectificada y de las especificaciones que se modifican.
• Las menciones recogidas en las facturas ordinarias relativas a la aplicación de regímenes especiales y a determinadas operaciones (exentas, con inversión del sujeto pasivo, etc.).

Atención. La principal ventaja de las facturas simplificadas es que no tiene que incluir en ellas quién es el destinatario de la operación. Esto agiliza las ventas, sobre todo en caso de establecimientos de venta al público.

¿En qué casos no se puede emitir una factura simplificada?

No es posible expedir una factura simplificada en los casos de:

• Entregas intracomunitarias de bienes.
• Ventas a distancia, salvo cuando se aplique el régimen especial de la Unión.
• Operaciones realizadas en el territorio de aplicación del impuesto (Península e Islas Baleares), donde proveedor o prestador no esté establecido, se produzca la inversión del sujeto pasivo (ISP) y el destinatario expida la factura por cuenta del proveedor o prestador.
• Operaciones no localizadas en el territorio de aplicación del impuesto, donde el proveedor o prestador esté establecido y la operación se entienda realizada fuera de la Unión Europea (UE); o bien se entienda realizada en otro Estado miembro de la UE, sea de aplicación la inversión del sujeto pasivo y el destinatario no expida factura por cuenta del proveedor.

Deducción del IVA

En este tipo de facturas al no contener datos del destinatario, no es posible que éste se pueda deducir el IVA soportado (en caso de que sea una empresa o un empresario con derecho a deducción).  No obstante, dicha deducción sí es posible si a la factura simplificada se le añaden los siguientes datos adicionales:

• El NIF del destinatario y su domicilio. No es necesario incluir el nombre de éste o su denominación social.
• Y la cuota de IVA que se esté repercutiendo consignada de forma separada (en este caso, no es válida la mención "IVA incluido").

Si el destinatario así lo solicita, la factura simplificada debe incluir estos datos adicionales.

Atención. Respecto de la identificación del destinatario, en la factura simplificada sólo debe incluirse si lo pide expresamente el cliente empresario o profesional, mientras que en la factura completa siempre deberá figurar el NIF, el nombre o denominación y la dirección del destinatario.

El Instituto de Contabilidad y Auditorías de Cuentas (ICAC) se ha pronunciado sobre el tratamiento contable del impuesto especial sobre los envases de plástico no reutilizables.

Le recordamos que La Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, reguló la creación de un impuesto cuyo objetivo es fomentar la prevención de la generación de residuos de envases de plástico no reutilizables, así como el reciclado de los residuos plásticos, y poder contribuir de esta manera a la circularidad de este material. Este impuesto entró en vigor el 1 de enero de 2023.

Se trata de un tributo de naturaleza indirecta que recae sobre la utilización, en el territorio de aplicación del impuesto, de envases no reutilizables que contengan plástico, tanto si se presentan vacíos, como si se presentan conteniendo, protegiendo, manipulando, distribuyendo y presentando mercancías.

Dado el uso tan generalizado de esta clase de envases, el nuevo impuesto afecta a prácticamente toda la economía a diferencia de otros impuestos especiales que se circunscriben a sectores específicos.

Hecho imponible

El hecho imponible del impuesto es el siguiente:

• Están sujetas al impuesto la fabricación, la importación o la adquisición intracomunitaria de los productos que forman parte del ámbito objetivo del impuesto.
• También está sujeta al impuesto la introducción irregular en el territorio de aplicación del impuesto de los productos que forman parte del ámbito objetivo del impuesto.

Se entenderá que se ha producido una introducción irregular de dichos productos en el territorio de aplicación del impuesto en el supuesto de que quien los posea, comercialice, transporte o utilice, no acredite haber realizado su fabricación, importación o adquisición intracomunitaria, o cuando no justifique que los productos han sido objeto de adquisición en el territorio español.

Contribuyentes

El contribuyente de este impuesto son las personas físicas o jurídicas y las entidades (incluidas en el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria) que fabriquen, importen o adquieran intracomunitariamente envases no reutilizables que contengan plásticos, productos plásticos semielaborados destinados a la obtención de los envases y productos que contengan plásticos destinados a permitir el cierre, la comercialización o la presentación de envases no reutilizables.

Tratamiento contable

En lo que respecta al tratamiento contable de este impuesto, la consulta nº 1 emitida por el Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC) y publicada en el Boletín nº 133, dispone lo siguiente:

• Teniendo en cuenta el contenido de las Normas de Registro y de Valoración (NRV) 12ª. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) y otros Impuestos indirectos y 10ª. Existencias (segunda parte del PGC, Real Decreto 1514/2007), en la medida en que, de acuerdo con la norma tributaria, la empresa adquirente del plástico no tenga derecho a la deducción del impuesto, se contabilizará en el momento de su devengo y formará parte del precio de adquisición del bien o servicio que lo genera.
• Por otra parte, el impuesto no formará parte de los ingresos de la empresa que lo repercute.
• En caso de que el impuesto no fuera abonado inmediatamente en el momento de la adquisición intracomunitaria o importación, o bien en el momento de la primera venta tras la fabricación, el pasivo que se origine al contribuyente se podrá reflejar en una subdivisión de la cuenta 475. Hacienda Pública, acreedora por conceptos fiscales.

Por último, recordar que a estos efectos, todos los fabricantes contribuyentes por este impuesto especial están obligados a la llevanza de la contabilidad de los productos objeto del impuesto de forma telemática a través de la Sede electrónica de la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT), con el suministro electrónico de los asientos contables dentro del mes siguiente al periodo de liquidación al que se refiera (a estos efectos el mes de agosto se considera inhábil).

Por su parte, los adquirentes intracomunitarios de productos objeto del impuesto que estén obligados a inscribirse en el registro territorial deben llevar un libro registro de existencias de forma telemática a través de la Sede electrónica de la AEAT dentro del mes siguiente al periodo de liquidación al que se refiera (el mes de agosto se considera inhábil) excepto en aquellos periodos de liquidación en los que no resulte cuota a ingresar.

La calificación del concurso de una sociedad como culpable puede tener importantes consecuencias para sus administradores o liquidadores.

El Título X del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal regula la calificación del concurso.

Esta regulación aparentemente sencilla que comienza con un lacónico artículo 441 que establece que "el concurso se calificará como fortuito o como culpable", se dificulta con el desarrollo normativo y la propia realidad de las cosas, que muchas veces sitúa a la propia legislación en vértices incómodos y zonas grises que son más complicados de resolver que con la lectura del texto legal.

Concurso culpable

Como regla general se establece que para considerar un concurso culpable debe mediar dolo o culpa grave del deudor, o del administrador en el caso de la persona jurídica. Sin embargo, la ley también recoge una serie de supuestos especiales en los que en todo caso el concurso será calificado como culpable, así como presunciones de culpabilidad.

El concurso siempre será siempre calificado como culpable cuando concurra alzamiento de bienes o cualquier acto que dificulte un embargo o ejecución; también cuando durante los 2 años anteriores a la declaración del concurso hubieran salido bienes del patrimonio de forma fraudulenta. Siguen en la lista otros supuestos como que antes de la fecha de declaración del concurso el deudor hubiese realizado cualquier acto jurídico dirigido a simular una situación patrimonial ficticia o la comisión de inexactitud grave o falsedad en cualquiera de los documentos. Por último, el artículo 443 recoge dos supuestos especiales más el incumplimiento sustancial de la obligación de llevanza de contabilidad o la existencia de una contabilidad doble y la apertura de la liquidación acordada de oficio por incumplimiento del convenio debido a causa imputable al concursado.

A estos supuestos especiales añade el artículo 444 las tres presunciones de culpabilidad: el incumplimiento de la solicitud de declaración del concurso, el incumplimiento del deber de colaboración con el juez o la administración concursal y la irregularidad en las cuentas anuales en los tres últimos ejercicios previos a la declaración de concurso.

Como se ve, no se trata de supuestos demasiado acotados ni definidos, por lo que muchas actuaciones realizadas por los administradores podrían entrar dentro de las correspondientes a un concurso culpable, lo que implica que se debe ser absolutamente cauteloso y proceder de forma precavida ante una posible situación de insolvencia. Una actuación poco célere en este sentido ya podría ser susceptible de ser calificada como de culpable.

Cómplices

Además, el artículo 445 incluye la figura de los cómplices, que son personas a las que se extiende la responsabilidad cuando se considere que han colaborado con sus actuaciones a que el concurso sea declarado como culpable. A los cómplices se extienden los efectos de la sentencia de calificación culpable, artículo 455, como son la inhabilitación para administrar bienes ajenos o representar a cualquier persona durante un periodo de 2 a 15 años; la pérdida de derecho como acreedores concursales o de la masa, la devolución de bienes indebidamente obtenido de la masa activa e incluso la indemnización por los daños y perjuicios causados.

El Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda, actualmente en trámite parlamentario y que tiene prevista su aprobación en este mes de mayo, introduce medidas importantes que afectarán  a grandes tenedores, promotores y fondos que operan en el sector inmobiliario.

Queremos informales de que en el Boletín Oficial de las Cortes Generales (Congreso de los Diputados) de 24 de abril, se ha publicado el Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda que incorpora el informe de la ponencia y varias enmiendas transaccionales.

A falta de la votación en el Senado y de su tramitación parlamentaria (cuya aprobación definitiva está prevista para finales de este mes de mayo y su publicación en el BOE), la nueva normativa trae el control de los alquileres en las zonas que se declaren tensionadas, un nuevo índice de referencia para actualizar las rentas y la reducción de la declaración de gran tenedor a cinco pisos en esas áreas de precio limitado.

La nueva Ley de vivienda también regulará los desahucios, las ayudas al acceso a la vivienda, la creación de un parque público vivienda asequible, los inmuebles vacíos o la limitación de los precios del alquiler, entre otras cuestiones.

A continuación veremos de forma resumida las principales novedades que incorpora la nueva Ley de Vivienda, sin perjuicio de que pueda puede sufrir modificaciones durante el resto de su tramitación parlamentaria.

Principales novedades

1. Limitaciones al precio de los alquileres de viviendas

1.1 Eliminación del IPC como mecanismo de revisión de la actualización anual de la renta

Actualmente, se encuentra en vigor, y hasta el 31 de diciembre de 2023, la renovación de los contratos de alquiler que no puede superar el 2% de incremento. Pues bien, la Nueva Ley establece que durante el 2024 en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que proceda actualizar la renta, el incremento no podrá superar el 3% en el caso de grandes tenedores (personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 inmuebles de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2  de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros).

En los supuestos en los que el arrendador no fuera un gran tenedor, el incremento será el pactado entre las partes y, en defecto de pacto, no podrá ser más del 3%.

Asimismo, se habilita al Instituto Nacional de Estadística (INE) a definir, antes del 31 de diciembre de 2024, un nuevo índice de referencia que se aplicará, en lugar del IPC. Esto supondrá el fin del IPC como referencia para los contratos de alquiler.

Estas medidas, afectarán a las actualizaciones de renta de todos los contratos de arrendamiento de vivienda, con independencia de que las viviendas estén situadas o no en una zona de mercado residencial tensionado.

1.2 Los contratos no podrán excluir la aplicación de la Ley de Vivienda

Se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley de existir un acuerdo entre las partes.

Además, se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos, que obligarían a los inquilinos a abonar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro no atribuible que no estuvieran acordadas previamente en el contrato.

1.3 Declaración de zona tensionada de alquiler

Las autoridades competentes en vivienda, Comunidades Autónomas y Ayuntamientos, podrán declarar zonas de mercado de alquiler tensionado si se cumple uno de estos dos requisitos:

• Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares
• Que el precio de compra o de alquiler de la vivienda haya aumentado en esa zona, en los últimos 5 años, al menos 3 puntos por encima del IPC autonómico correspondiente.

El cumplimiento de cualquiera de las condiciones previstas no conllevará que la zona afectada sea considerada automáticamente zona de mercado residencial tensionado sino que será necesario que la administración competente lo declare expresamente. La vigencia inicial de la declaración será de 3 años, pudiendo prorrogarse anualmente.

La declaración de una zona de mercado residencial tensionado permitirá modificar el régimen de prórrogas de los contratos de arrendamientos de viviendas, al establecer que una vez finalizado el período de prórroga obligatoria o de prórroga tácita, el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales, con un máximo de 3 años, durante la cual se seguirán aplicando las mismas condiciones del contrato en vigor.

El arrendador, sea o no gran tenedor, estará obligado a aceptar la prórroga salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes o el arrendador haya comunicado en los plazos legales la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial; o se suscriba un nuevo contrato con las limitaciones de renta .

Si se firman nuevos contratos las implicaciones serán distintas en función de si el arrendador es un gran tenedor o no es un gran tenedor.

Si el arrendador no es un gran tenedor, la renta no podrá exceder la del contrato anterior, una vez aplicada la cláusula de actualización anual, salvo determinados supuestos en los que podrá incrementarse en un máximo del 10%. Asimismo, no se podrá repercutir al arrendatario cuotas o gastos que no estuvieren previstos en el contrato anterior.

Si el arrendador es un gran tenedor la renta del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia que se publique en un futuro. Esta regulación se aplicará a los contratos que se formalicen a partir de la entrada en vigor del Proyecto de Ley, una vez esté aprobado el sistema de índices.

Atención. Se introduce en la Ley estatal una definición de carácter general del concepto de "gran tenedor", como la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2, también de uso residencial, excluyendo en ambos casos garajes y trasteros. No obstante, la nueva Ley permite expresamente que, en las zonas de mercado residencial tensionado, las comunidades autónomas puedan disminuir el umbral a 5 o más inmuebles.

2. El propietario pagará los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato

La nueva Ley establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador/propietario del inmueble.

3. Medidas fiscales para incentivar a los propietarios de viviendas

3.1 IRPF

Se estimulará fiscalmente el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual (solo para los rendimientos del capital inmobiliario, pero no afecta los que realicen arrendamientos que tengan la consideración de actividad económica en los términos de la LIRPF). Estas nuevas reducciones comenzarán a aplicarse a partir del 1 de enero de 2024.

En concertó, la nueva Ley prevé las siguientes reducciones incompatibles entre ellas y que se aplican en el siguiente orden:

• Reducción incrementada del 90% cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 % en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento.
• Reducción incrementada del 70% cuando  el arrendador hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años y se trate de viviendas arrendadas a la Administración o a entidades sin fines lucrativos y se destine al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del que la Administración limite la renta del alquiler.
• Reducción incrementada del 60% para los casos en que se hubieran efectuado obras de rehabilitación en los 2 años anteriores a la celebración del contrato de arrendamiento.

El contribuyente podrá aplicar la mayor de las reducciones que le corresponda entre las indicadas, siempre quedando la posibilidad de aplicar la reducción del 50%. Todas estas reducciones devienen inaplicables si se incumplen las normas (previstas en la LAU) sobre incremento de rentas dentro de una zona de mercado residencial tensionado.

3.2. Recargos en el IBI para viviendas vacías o desocupadas

En la nueva Ley se define una  vivienda vacía como aquella que permanezca desocupada, de forma continuada, por un plazo superior a 2 años salvo determinadas causas justificadas. Esta situación de desocupación se declarará mediante un procedimiento administrativo con audiencia del contribuyente.

Para promover su salida al mercado, se ofrece a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer un recargo de hasta el 150% (ahora está en el 50%) en la cuota líquida del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), que afectaría a las viviendas que se hayan mantenido desocupadas durante más de dos años, sin causa justificada, para propietarios con un mínimo de cuatro viviendas.

Si el inmueble lleva tres años vacío, el recargo podrá llegar al 100%.

Por último, está la opción de incrementar otro 50% el recargo (entre 100% y hasta el 150%) cuando los inmuebles pertenezcan a titulares de dos o más viviendas desocupadas en el mismo municipio.

Desahucios y ejecuciones hipotecarias

Se contemplan mejoras en el procedimiento de desahucio que pueda afectar a la vivienda habitual de hogares vulnerables para garantizar una comunicación efectiva y rápida entre el órgano judicial y los servicios sociales a través de un requerimiento para que estos evalúen la situación y, en su caso, atiendan rápidamente a las personas en situación de vulnerabilidad económica y/o social.

Se asegura que los Servicios Sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales a los afectados, evitando situaciones de desamparo como consecuencia del desalojo. Mientras estas soluciones se producen, se incrementan los plazos de suspensión de los lanzamientos en estas situaciones de vulnerabilidad, de 1 a 2 meses cuando el propietario es persona física, y de 3 a 4 cuando es persona jurídica. Además, se introducen en el procedimiento criterios objetivos para definir las situaciones de vulnerabilidad económica.

Cuando el demandante tenga la condición de gran tenedor y la demanda de desahucio afecte a personas en situación de vulnerabilidad, deberá acreditarse la aplicación de un procedimiento de conciliación o intermediación.