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El índice de referencia de precios de alquiler va a afectar tanto a propietarios como a inquilinos siempre y cuando estén en zona tensionada. Todo ello siempre con miras hacia el futuro, es decir a los contratos que se van a firmar. Todo ello consta recogido en el BOE de 15 de marzo de 2024, mediante Resolución de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana. El periodo de vigencia de la resolución y por ende de los valores del índice, tiene un periodo de tres años.

El índice de referencia de precios de alquiler va a afectar tanto a propietarios como a inquilinos siempre y cuando estén en zona tensionada. Todo ello siempre con miras hacia el futuro, es decir a los contratos que se van a firmar.

Todo ello consta recogido en el BOE de 15 de marzo de 2024, mediante Resolución de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana. El periodo de vigencia de la resolución y por ende de los valores del índice, tiene un periodo de tres años.

Por consiguiente, no podemos ver el índice oficial de precios como un factor que va a modificar los precios de los contratos ya vigentes, sino que va a condicionar a todos los futuros. Hay que saber que la Ley de Vivienda se aplicará de forma íntegra en Catalunya, de momento en ninguna comunidad más.

Ahora bien, en Catalunya se aplicarán en 140 municipios, que realmente son los más grandes y poblados, por lo que podríamos llegar a decir que se aplica en toda la Comunidad.

Aun así, debemos tener en cuenta que a pesar de que no sirvan para modificar los contratos existentes, si que los condicionan. De hecho, el índice va a condicionar todo el mercado inmobiliario, tanto el del alquiler como el de compraventa. Esto es así debido a que si echamos un rápido vistazo a los precios de alquiler de antes de la entrada en vigor (13 de marzo de 2024), y lo comparamos al índice de referencia, vemos que hay diferencias gigantescas.

En concreto, podemos llegar a apreciar como la burbuja del alquiler en España muestra propiedades con alquileres sobre los 875 euros en ciudades del sur de Catalunya que según el índice deberán rebajar el precio a una horquilla de 550 a 770 euros.

Esto es otra novedad del índice y es que éste no marca un precio directo, sino que señala una horquilla. La teoría nos indica que este índice solo será obligatorio cuando el propietario es gran tenedor, pero en la práctica sabemos perfectamente que condicionará la negociación existente.

Además, el índice también va a condicionar el mercado de compraventa. Hay comunidades autónomas que ni quieren ni pretenden utilizar la Ley de Vivienda. Dos de estas son Aragón y Madrid. Ambas tienen conexión directa con Catalunya en AVE, por lo que en los próximos meses podemos presenciar como fondos de inversión, grandes tenedores y varios inversores deciden vender vivienda en Catalunya para trasladarse a Aragón o Madrid. Esto es otro factor condicionante que no es menos importante.

Hay que tener en cuenta que bajadas de 100 a 200 euros, o incluso más en los precios de los alquileres hacen caer la rentabilidad de la inversión inmobiliaria. Si el inversor observa que su rentabilidad ha pasado del 8% anual al 3-4% anual podría llegar a rotar todo su dinero ya sea a otros activos inmobiliarios o ya sea a otro mercado. Por ejemplo, podría verse tentado por las subidas del oro/plata o por el mercado bursátil.

Otro aspecto a tener en cuenta es el impacto en los contratos en vigor. En estos, se mantiene la renta pactada por contrato, y se podrá aplicar la correspondiente subida máxima anual del 3% durante este 2024, cuando corresponda renovarlo, y en caso de no llegar a un acuerdo entre partes. A partir de 2025, a la actualización de la renta se le aplicará un nuevo índice que debe definir el Instituto Nacional de Estadística antes de finales de este año, y que sustituirá al IPC.

Para los nuevos contratos entre particulares que se firmen en una zona declarada como mercado tensionado , la renta que se pacte al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.

Recuerde que el 30 de abril es la fecha límite en la que las sociedades mercantiles, cuyo ejercicio social se cierra el 31 de diciembre, tienen la obligación de legalizar de forma telemática los libros Contables (Libro diario y libro de inventarios y cuentas anuales) y societarios, entre ellos, el Libro de Actas y el Libro Registro de Socios (en caso de S.A., Libro Registro de Acciones Nominativas). No hacerla puede acarrear responsabilidades a los administradores si se prueba que ello ha causado un daño a la sociedad.

Le recordamos que el 30 de abril es la fecha límite en la que las sociedades mercantiles, cuyo ejercicio social se cierra el 31 de diciembre, tienen la obligación de legalizar de forma telemática los libros Contables y Societarios, entre ellos, el Libro de Actas y el Libro Registro de Socios (en caso de S.A., Libro Registro de Acciones Nominativas). No hacerla puede acarrear responsabilidades a los administradores si se prueba que ello ha causado un daño a la sociedad.

Las sociedades deben llevar la contabilidad al día, conservar las actas de las reuniones (de administradores y de socios) y registrar las transmisiones de participaciones o acciones en los libros del empresario.

• Atención. Por otra parte, es importante tener en cuenta que el plazo para el depósito de las cuentas anuales en el Registro Mercantil es hasta el 30 de julio de 2024 (un mes después desde su aprobación por la Junta General).

Libros contables

De los diferentes libros contables, es obligatorio legalizar el libro diario (en el que se anotan las transacciones diarias) y el libro de inventarios y cuentas anuales (sumas y saldos trimestrales, cuenta de explotación y balance de situación). Pero también puede legalizar cualquier otro libro (por ejemplo, el libro mayor o los libros de IVA).

Libros societarios

En cuanto a los libros societarios, deberán legalizarse el Libro de actas y el Libro registro de socios (en caso de S.A., Libro Registro de Acciones Nominativas):

Libro de Actas

De la misma manera que el artículo 25 del Código de Comercio obliga al empresario a recoger la actividad del negocio en los libros contables, el artículo 26 establece la misma obligatoriedad para documentar los acuerdos alcanzados en los modelos de actas de Junta de Accionistas y el Consejo de Administración mediante el libro de actas. Este libro debe ser previamente legalizado por el Registrador Mercantil para permitir su uso.

Cada una de las actas recogidas en el libro han contener los siguientes datos:

• Fecha y lugar de la celebración del encuentro.
• Fecha y modo de la convocatoria previa así como los puntos que figuran como orden del día
• Número de socios y representantes, capital social que aporta cada uno. En caso de tratarse de una Junta universal hay que añadir también la fecha, el lugar, el nombre y la firma de cada asistente.
• Resumen de los asuntos tratados y sometidos a debate durante la reunión
• Acuerdos alcanzados y resultado de las votaciones. En este último punto hay que especificar el número de votos a favor de los acuerdos.
• Aprobación del acta: Éste es un punto fundamental para concluir todo lo anterior. No existirá confirmación de los acuerdos alcanzados sin la aprobación de la Junta o Consejo, la firma del Secretario de la misma y el beneplácito del Presidente. En el caso específico de la Junta General tiene que ser aprobada por la propia Junta al término de la reunión o bien en el plazo de quinces días por el Presidente y dos socios, uno representando a la minoría y otro a la mayoría. También los órganos de administración, conforme a lo previsto en la escritura social, pueden proceder a la aprobación del acta al final de la reunión.

En ocasiones estas actas son certificadas por un notario que de manera presencial se encarga de comprobar todo el protocolo de convocatoria de la Junta y la identidad de los asistentes (incluidos Presidente y el Secretario) así como de transcribir las intervenciones y los acuerdos alcanzados e incluso las objeciones. Estas actas notariales pasarán a formar parte del Libro de Actas.

Pero ¿y si soy el único socio y administrador de mi empresa? ¿Estoy exento de elaborar un acta? La respuesta es no. En este caso tus propias decisiones deben estar recogidas en un acta con fecha, lugar y acuerdos incluidos.

Atención. En el Libro de Actas deberán transcribirse todas las actas de los órganos colegiados de las sociedades mercantiles: Actas de Junta General (mínimo el Acta de Junta General Ordinaria de aprobación de Cuentas Anuales) y Actas del Consejo de Administración (mínimo un acta al trimestre) en soporte electrónico. La legalización de este libro deberá realizarse todos los años.

Libro Registro de Socios

Es el libro propio de la Sociedades Limitadas (SL) en las que el capital está repartido en participaciones sociales. En él se recopila la identidad de los titulares o fundadores y de los socios, las transmisiones de las participaciones sociales de la SL, el valor de las mismas y los derechos que éstas les otorgan a los socios.

Libro Registro de Acciones Nominativas

El funcionamiento es el mismo que el del registro de socios con la salvedad que lo que se recoge es la composición del accionariado de la Sociedad Anónima. Por tanto en el Libro de registro de acciones nominativas ha de constar la denominación social de la empresa (nombre y apellidos si es una persona física), el número y valor de las acciones así como los derechos de los accionistas por tenerlas.

Atención. La legalización del Libro Registro de Socios o del Libro Registro de Acciones Nominativas solo será obligatoria en el ejercicio en que se haya producido cualquier alteración en la titularidad de las participaciones o de las acciones, o si se hubieran constituido gravámenes sobre las mismas.

Todos los libros deberán cumplimentarse en soporte electrónico y deberán ser enviados por vía telemática en los siguientes 4 meses al cierre del ejercicio social.

Sanciones y responsabilidades

Tenga en cuenta que la Ley establece sanciones por falta de legalización. Además:

• Dicha falta de legalización puede ser utilizada por los acreedores, junto con otros indicios, para solicitar la responsabilidad personal de los administradores por las deudas de la sociedad (si esta no las paga).
• En caso de concurso, la falta de legalización puede ser un argumento más para calificarlo como culpable, lo que también supondría una responsabilidad directa de los administradores por las deudas sociales.
• Finalmente, en caso de conflicto entre socios o con terceros, los libros legalizados pueden servir de prueba en cualquier juicio, ya que la legalización implica que su contenido no ha podido ser modificado.

Los administradores quedan como responsables solidarios de toda deuda posterior al momento de la causa de disolución, aunque se trate de contratos anteriores a la existencia de la causa.

El desequilibrio patrimonial es un problema real y recurrente de las sociedades mercantiles. Conviene recordar los deberes y la responsabilidad. Es decir, intentaremos explicar qué es, qué consecuencia tiene y como se arregla.

La Ley de Sociedades de Capital es la norma que sanciona dicha situación. En concreto, el desequilibrio patrimonial es causa de disolución, siempre y cuando las pérdidas del ejercicio dejen reducido el patrimonio neto a una cantidad inferior a la mitad del capital social. Siempre y cuando no se solicite la declaración de concurso. Es decir, si estamos en situación de insolvencia, procede la solicitud de concurso voluntario.

Tal y como ya sabrá el lector, desequilibrio patrimonial e insolvencia no son lo mismo: la insolvencia es la imposibilidad de cumplir las obligaciones de forma puntual. (Ej: si pagamos las nóminas tarde, es un claro signo de insolvencia).

El problema legal es que en el momento en que existe causa de disolución, los administradores tienen el deber de convocar la junta general para que en dos meses se arregle el desequilibrio patrimonial, se disuelva la sociedad o se solicite el concurso de acreedores. Ojo porque cualquier socio puede pedirle al administrador la convocatoria para arreglar este extremo.

Si la junta general no se convoca, o no se celebra o no se consiguen los acuerdos para solventar el problema, se debe solicitar la disolución judicial al juzgado mercantil. Si los administradores no actúan en consecuencia y de forma diligente, pasan a ser responsables solidarios, con su patrimonio personal, de las deudas desde la situación de desequilibrio.

Recordemos que los administradores quedan como responsables solidarios de toda deuda posterior al momento de la causa de disolución, aunque se trate de contratos anteriores a la existencia de la causa. Además, se trata de una responsabilidad que es objetiva. De ninguna manera se enjuiciará ni la buena ni la mala fe, ni el daño causado, ni la conducta empleada: deben cumplir el mandato jurídico de la ley de sociedades de capital para arreglar la situación o si no, son responsables.

A mayor abundamiento, conviene tener en cuenta que se trata de una responsabilidad solidaria, es decir cualquier acreedor puede reclamar a cualquier administrador. Para el caso que se nombre nuevo administrador, el nuevo administrador tendrá dos meses para arreglar de nuevo la situación, desde que acepte el cargo.

Un último aspecto a tener en cuenta es como arreglar el desequilibrio del que estamos hablando. Una de las soluciones es la ampliación de capital a través de aportaciones dinerarias: los socios deben poner dinero de su bolsillo para arreglar la situación. Las aportaciones pueden ser no dinerarias, también.

También se puede reducir el capital social, a pesar de que no puede ser por debajo del mínimo exigible. Otra solución es la operación acordeón, es decir, reducir el capital social por debajo de la cifra mínima, y aumentarlo de forma simultánea hasta la cifra mínima o más allá.

En última instancia, también es posible realizar un préstamo participativo a la sociedad, aunque esta última operación es mucho más infrecuente.

En una importante sentencia del Tribunal Supremo de 28 de febrero, se ha declarado que cabe obtener la devolución de lo pagado por plusvalía municipal -el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana- en liquidaciones tributarias firmes, cuando en la transmisión por la que se giró la liquidación tributaria no existió incremento del valor de los terrenos y, por tanto, se pagó por una ganancia que realmente no se produjo.

Como ya sabrá por las noticias y medios de comunicación, se ha dado a conocer por el Poder Judicial la sentencia de 339/2024, de 28 de febrero, del Tribunal Supremo, que ha declarado que cabe obtener la devolución de lo pagado por plusvalía municipal -el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana- en liquidaciones tributarias firmes, cuando en la transmisión por la que se giró la liquidación tributaria no existió incremento del valor de los terrenos y, por tanto, se pagó por una ganancia que realmente no se produjo.

El obstáculo para la devolución de lo pagado en tal concepto era que, en los casos de liquidaciones firmes, es decir, que no se recurrieron dentro de plazo, no existía un cauce claramente establecido en la legislación tributaria para obtener la revisión de oficio de estas liquidaciones, aunque fueran el resultado de haber aplicado una ley inconstitucional. La sentencia del Tribunal Constitucional 59/2017 de 11 de mayo declaró inconstitucional determinadas normas de la regulación del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, siempre que en la transmisión gravada no se había producido un incremento del valor de los terrenos, pero la doctrina jurisprudencial hasta ahora había venido considerando que esta declaración de inconstitucionalidad, por los términos parciales y condicionados en que se realizó, no podía afectar a los actos de liquidación firmes y consentidos, por no existir cauce de revisión de oficio en la Ley General Tributaria. 

• Atención. Hay que recordar que el Tribunal Constitucional, en sentencia de 26 de octubre, declaró la inconstitucionalidad de los preceptos del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales por los que se regula la base imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Como te comentamos en la Nota de Aviso nº 52-21, no se pudieron revisar aquellas obligaciones tributarias devengadas por este impuesto, que a la fecha de dictarse la sentencia habían sido decididas definitivamente mediante sentencia con fuerza de cosa juzgada o mediante resolución administrativa firme.

En la sentencia de 28 de febrero de 2024, el Tribunal Supremo revisa su anterior jurisprudencia, establecida en varias sentencias de mayo de 2020, y concluye que, al no existir ninguna limitación de efectos en la declaración de inconstitucionalidad que hizo la sentencia del Tribunal Constitucional 59/2017, las liquidaciones firmes por plusvalía que obligaron a pagar a los contribuyentes en estos casos, en los que no existió ningún incremento de valor de los terrenos, son nulas de pleno derecho, y que la regla general que impone la Constitución para estos casos es limitar al máximo posible los efectos de la ley inconstitucional. 

El Tribunal Supremo valora que la aplicación de la ley inconstitucional ha impuesto, en estos casos, una carga tributaria allí donde no había existido ningún aumento de valor ni riqueza que pudiera ser sometida a tributación. Considera el Tribunal Supremo que en estas situaciones existe vulneración del principio de capacidad económica y de prohibición de confiscatoriedad garantizado por el art. 31.1 de la Constitución Española, y que la propia Constitución impone que se dejen sin efecto, en todo cuanto sea posible, ya que son efectos de la aplicación de una ley inconstitucional. 

Con esta perspectiva de interpretación conforme a la Constitución, el Tribunal Supremo afirma que el art. 217.1.g) de la Ley General Tributaria sí permite la revisión de oficio de estas liquidaciones firmes en casos de inexistencia de incremento de valor de los terrenos, ya que, aunque la redacción de la Ley General Tributaria no es explícita en acoger estos casos como supuestos de nulidad de pleno derecho, la propia Constitución y la Ley Orgánica del Tribunal Constitucional permiten calificar de nulas estas liquidaciones, y que este conjunto de normas constitucionales habilitan para acudir a la revisión de oficio y solicitar de los Ayuntamientos la devolución del importe pagado por tales liquidaciones, con los intereses correspondientes. 

Con esta resolución judicial se fija criterio en una cuestión que ha sido resuelta de forma dispar en los distintos Juzgados y Tribunales contencioso-administrativos, y se modifica la propia jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Fuente: Poder Judicial

El Tribunal Supremo ha fijado doctrina en una reciente sentencia de 22 de enero de 2024, en la ha establecido que los Ayuntamientos no pueden practicar y dictar diligencias de embargo de dinero en cuentas abiertas en sucursales de entidades financieras radicadas fuera de su término municipal, incluso cuando dicho embargo no requiera la realización material de actuaciones fuera del citado territorio municipal por parte de dicha administración local.

Le informamos de una relevante sentencia emitida por el Tribunal Supremo (TS) el pasado 22 de enero de 2024 (recurso de casación núm. 4911/2022), que afecta directamente a la actuación de los Ayuntamientos en el cobro de multas.

En concreto, el TS ha fijado doctrina estableciendo que los Ayuntamientos no pueden practicar y dictar diligencias de embargo de dinero en cuentas abiertas en sucursales de entidades financieras radicadas fuera de su término municipal, incluso cuando dicho embargo no requiera la realización material de actuaciones fuera del citado territorio municipal por parte de dicha administración local.

En esos casos es necesario que insten la práctica de dicha actuación a los órganos competentes de la correspondiente comunidad autónoma o a los órganos competentes del Estado, según corresponda (algo que, no suele ocurrir ya que dilata mucho el tiempo para el cobro de estas deudas).

Es habitual que los ayuntamientos, cuando quieren cobrar multas de tráfico o impuestos como el IBI o la plusvalía y no consiguen hacerlo en vía voluntaria, primero notifiquen una providencia de apremio y, si no se paga, pasen a actuaciones de embargo. Dentro de esas actuaciones de embargo es muy habitual acudir a las cuentas bancarias del contribuyente y embargar la totalidad o parte del saldo. Lo que ha dicho el Supremo es que si la oficina del banco está fuera de su territorio tienen que pedir colaboración a las entidades competentes.

La Ley de Haciendas locales establece que un Ayuntamiento no puede ordenar el embargo de cuentas que estén fuera de su localidad y, por ello, Desde 1990 se han venido estableciendo convenios de colaboración entre Administraciones.

Según explicó a través de un comunicado el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), el Supremo desestima el recurso del Ayuntamiento de Madrid contra la sentencia de un Juzgado de lo Contencioso-Administrativo que dio la razón a un particular contra la diligencia de embargo, dictada por la Administración municipal madrileña, de 2.028, 06 euros de su cuenta corriente en una sucursal bancaria de Toledo para cobrar, por vía ejecutiva, 22 multas en materia de tráfico. 

Dicho Juzgado consideró que el Ayuntamiento de Madrid no tenía competencia para dictar la diligencia de embargo a tenor del artículo 8.3 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, que señala que las actuaciones en materia de inspección o recaudación ejecutiva que hayan de efectuarse fuera del territorio de la respectiva entidad local en relación con los ingresos de derecho público propios de ésta, serán practicadas por los órganos competentes de la correspondiente comunidad autónoma cuando deban realizarse en el ámbito territorial de ésta, y por los órganos competentes del Estado en otro caso, previa solicitud del presidente de la corporación. 

El Juzgado corrigió así la resolución del Tribunal Económico-Administrativo Municipal de Madrid, que avaló la actuación del Ayuntamiento esgrimiendo, entre otras razones, que la Corporación no realizó ninguna actuación fuera de su término municipal al poder introducir el requerimiento en un sistema centralizado para ejecutar embargos en cuentas bancarias al que estaba adscrito el banco en cuya sucursal de Toledo tenía la cuenta el deudor. 

El Supremo comparte el criterio del Juzgado y resalta que la administración municipal no puede practicar y dictar diligencia de embargo de dinero en cuentas abiertas en sucursales de entidades financieras radicadas fuera del término municipal del ayuntamiento embargante, "incluso cuando dicho embargo no requiera la realización material de actuaciones fuera del citado territorio municipal por parte de la administración local". 

Es necesario, en esos casos, que requiera la colaboración de la administración autonómica o estatal, como marca la Ley. Según el TS "cuando las actuaciones de recaudación ejecutiva por parte de un ayuntamiento deben realizarse fuera de su territorio, dicho ente local está imposibilitado jurídicamente para ejercerlas".

Esta sentencia pone coto a los excesos que muchas administraciones y especialmente las entidades locales, han venido realizando últimamente.

En vista de esta nueva interpretación judicial, es importante que nuestros clientes estén informados sobre sus derechos y las implicaciones que esta sentencia puede tener en su situación particular. Si tiene alguna pregunta o requiere asesoramiento adicional sobre este tema u otros asuntos legales, no dude en contactarnos. Estamos aquí para brindarle el apoyo y la orientación necesarios.