Información General

Entre las novedades que incorpora el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, con el objetivo de la reducción de los costes de pymes y autónomos podemos destacar las medidas en materia de arrendamientos para uso distinto de vivienda, como son los arrendamientos de local de negocio.

Le informamos que en el BOE del día 22 de abril se ha publicado el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, que refuerza, complementa y amplía las decisiones adoptadas desde la segunda semana de marzo para contrarrestar el impacto del COVID-19, que con carácter general entró en vigor el día 23 de abril.

La norma incorpora más de 30 medidas que refuerzan la financiación de las empresas, ofrecen apoyo en el ámbito fiscal, facilitan el ajuste de la economía, y protegen el empleo y a los ciudadanos.

Pues bien, entre las medidas para reducir los costes de pymes y autónomos, destacamos ahora las referentes arrendamientos para uso distinto de vivienda, como son los arrendamientos de local de negocio.

Son muchas las actividades económicas que se han visto obligadas a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma como consecuencia de las medidas excepcionales adoptadas por el Real Decreto 463/2020 del estado de alarma. Por lo que la falta de ingresos o minoración de los mismos durante el periodo que dure el estado de alarma puede dar lugar a incapacidad financiera de pago de renta de locales en alquiler, poniendo en un serio riesgo la continuidad de sus actividades.

A continuación le explicamos estas novedades en materia de arredramientos para uso distinto del de vivienda, consistente en una moratoria en el pago del alquiler.

MORATORIA PAGO DEL ALQUILER

1. Arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores

1. ¿Quiénes pueden acogerse a esta moratoria? ¿Y desde cuándo?

La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o de industria, que cumpla los requisitos previstos en el artículo 3, podrá solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, en el plazo de un mes desde el 23 de abril, la moratoria del pago del alquiler que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.

Atención. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del de vivienda. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

2. ¿Cómo se aplicará?

La moratoria en el pago de la renta arrendaticia se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los 4 meses.

Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de 2 años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los 4 meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

2. Arrendamientos para uso distinto de vivienda con arrendador persona física

La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, o de industria, cuyo arrendador no sea una empresa o entidad pública o gran tenedor, y cumpla los requisitos necesarios, podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de 1 mes desde el 23 de abril de 2020, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refieren los apartados anteriores, las partes podrán disponer libremente de la fianza que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

3. ¿Cuáles son los requisitos para poder acceder a estas moratorias?

Los autónomos y pymes arrendatarios tendrán que cumplir con los siguientes requisitos:

3.1 En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo

a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

3.2 En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme

a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

Es decir:

Balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados las sociedades que durante dos ejercicios consecutivos reúnan, a la fecha de cierre de cada uno de ellos, al menos dos de las circunstancias siguientes:

a) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.

b) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.

c) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

Las sociedades perderán esta facultad si dejan de reunir, durante dos ejercicios consecutivos, dos de las circunstancias a que se refiere el párrafo anterior.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

4. ¿Cómo se acreditan los requisitos?

Se acreditará por el arrendatario ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:

a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.

b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

5. Consecuencias de la aplicación indebida del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.

Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos en la norma, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

La prohibición de no despedir durante seis meses impuesta a las empresas que se acojan a un ERTE no será general, sino que solo se aplicará a los expedientes considerados por causa de fuerza mayor y no a los de causas económicas, técnicas, organizativas o de producción derivadas del coronavirus. Asimismo, se podrá despedir a aquellos trabajadores no incluidos en el ERTE. La sanción por incumplir esta cláusula es abonar las cuotas de la Seguridad Social que se haya ahorrado la empresa. Así lo ha aclarado la Dirección General de Trabajo en un criterio interpretativo dictado a petición de la CEOE. El criterio se emite con un mero carácter informativo y no vinculante.

Le informamos que a Dirección General de Trabajo emite un criterio, a petición de la CEOE, aclarando su interpretación de la cláusula de salvaguarda del empleo en los ERTEs junto con otros aspectos de interés.

Recordemos que el RDL 8/2020  estableció que la medidas extraordinarias en el ámbito laboral previstas en mismo estarán sujetas al compromiso de la empresa de mantener el empleo durante el plazo de seis meses desde la fecha de reanudación de la actividad.

Antes las dudas de esta cláusula de salvaguarda del empleo, y por tanto, del riesgo para las empresas que habiendo adquirido en ERTE la bonificación en cotizaciones a la seguridad social a cambio del compromiso de mantenimiento del empleo, procedan a extinciones de contratos o a despidos que puedan entenderse como incumplimientos de esta cláusula de mantenimiento de empleo, la Dirección General de Trabajo ha emitido un criterio interpretativo dictado a petición de la CEOE, aclarando su interpretación, si bien hay que tener en cuenta que el criterio se emite con un mero carácter informativo y no vinculante, dentro de las competencias interpretativas de este Centro Directivo, por cuanto la competencia para realizar interpretaciones legales con carácter vinculante se atribuye en exclusiva por nuestro Derecho a los órganos jurisdiccionales.

Del criterio hemos de extraer igualmente:

• La exoneración solo se aplica a los ERTEs por fuerza mayor, no a los ERTEs por causas económicas, técnicas, organizativas o de producción derivadas del coronavirus.
• El compromiso no se entenderá incumplido cuando el contrato de trabajo se extinga por motivos como: despido disciplinario declarado como procedente, dimisión, jubilación o incapacidad permanente total, absoluta o gran invalidez de la persona trabajadora.
• En el caso de los contratos temporales, el compromiso no se entenderá incumplido cuando el contrato se extinga por expiración del tiempo convenido o la realización de la obra o servicio que constituye su objeto o cuando no pueda realizarse de forma inmediata la actividad objeto de contratación.
• Las personas trabajadoras tenidas en cuenta para entender cumplido el compromiso serán las incluidas en la medida coyuntural adoptada por la empresa, es decir, en el ERTE de suspensión o reducción de jornada.
• El compromiso de mantenimiento del empleo será efectivo desde el momento en que termine el estado de alarma. Es decir, hemos de empezar a computar los seis meses establecidos desde la finalización de las medidas de reducción de jornada o suspensión de contratos motivadas por el COVID-19 desde la finalización del estado de alarma decretado por el Real Decreto 463/2020, y sus posibles prórrogas.

En el BOE del día 15 de abril se ha publicado el Real Decreto-ley 14/2020, de 14 de abril, por el que se amplía en un mes el plazo de presentación de todas las declaraciones de impuestos del mes de abril para contribuyentes con facturación inferior a 600.000 € en 2019, aplazándose, por tanto, la presentación de la declaración trimestral del IVA, el pago fraccionado del Impuesto sobre Sociedades, así como el del IRPF

Como ya le hemos informado, el Consejo de Ministros del día 14 de abril ha aprobado el Real Decreto-ley 14/2020, de 14 de abril por el que se extiende el plazo para la presentación e ingreso de determinadas declaraciones y autoliquidaciones tributarias, que permite prolongar el plazo de presentación de declaraciones y autoliquidaciones de impuestos para pymes y autónomos. Era un clamor de todos los colectivos, tanto de asociaciones como de asesores fiscales, y 5 días antes de la finalización del plazo de presentación e ingreso de las declaraciones y autoliquidaciones del mes de abril, el Real Decreto-ley 14/2020, de 14 de abril (publicado en el BOE y en vigor el 15 de abril), extiende el plazo para la presentación e ingreso de determinadas declaraciones y autoliquidaciones tributarias hasta el 20 de mayo de 2020.

En concreto, la norma establece que en el ámbito de las competencias de la Administración tributaria del Estado:

• Los plazos de presentación e ingreso de las declaraciones y autoliquidaciones tributarias de aquellos obligados con volumen de operaciones inferior a 600.000 euros en el año 2019 cuyo vencimiento se produzca a partir del 15 de abril de 2020 y hasta el día 20 de mayo de 2020 se extenderán hasta esta fecha.
• Para el caso de que la forma de pago elegida sea la domiciliación, el plazo de presentación de las autoliquidaciones se extenderá hasta el 15 de mayo de 2020.

Para el caso de que los obligados sean Administraciones públicas, incluida la Seguridad Social, será requisito necesario que su último presupuesto anual aprobado no supere la cantidad de 600.000 euros.

Lo anterior no es aplicable:

• A los grupos fiscales que apliquen el régimen especial de consolidación fiscal regulado en el capítulo VI del título VII de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, con independencia de su importe neto de la cifra de negocios.
• A los grupos de entidades que tributen en el régimen especial de grupos de entidades del IVA regulado en el capítulo IX del título IX de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, con independencia de su volumen de operaciones.

Por último, se precisa que lo establecido en el Real Decreto-Ley 14/2020 que estamos reseñando, no es aplicable en relación con la presentación de declaraciones reguladas por el Reglamento (UE) n.º 952/2013 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 9 de octubre de 2013, por el que se aprueba el código aduanero de la Unión y/o por su normativa de desarrollo.

Se conceden ayudas de hasta 900 euros al mes durante un plazo de seis meses, mediante adjudicación directa y en los "supuestos de vulnerabilidad económica y social sobrevenida a consecuencia del COVID-19", que serán determinados por las comunidades autónomas. Son ayudas compatibles con cualquier otra ayuda al alquiler que viniere percibiendo la persona arrendataria siempre y cuando el total de las ayudas no supere el 100% del importe del alquiler correspondiente. Estas ayudas solo podrán destinarse al pago de la renta del alquiler o en su caso y en la parte que corresponda a la amortización total o parcial del préstamo suscrito con cuyo importe se pagó la renta del alquiler.

Le informamos que en el BOE del día 11 de abril se ha publicado Orden TMA/336/2020, de 9 de abril, por la que se incorpora, sustituye y modifican sendos programas de ayuda del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, incorporando la nueva ayuda para el pago del alquiler de vivienda habitual a arrendatarios vulnerables sobrevenidos por el COVID-19.

En la Orden  se incorpora también un programa de ayudas directas a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio, sin hogar y especialmente vulnerables, así como posibilita la adquisición viviendas con ayudas del Plan por la Administraciones y Entidades Públicas, con objeto de incrementar el parque público de viviendas

Por otra parte, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana ya ha ordenado adelantar, mediante una transferencia urgente, 346 millones de euros correspondientes a la anualidad 2020 del Plan Estatal de Vivienda a las Comunidades Autónomas. A continuación, se transferirán otros 100 millones de euros con el mismo objeto. De esta manera las Comunidades Autónomas disponen ya de recursos para atender todas estas ayudas.

La Orden contempla:

1) En relación con el nuevo programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual:

• Se incorpora este programa tras la aprobación del Real Decreto-ley 11/2020, de tal suerte que las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla pueden ya disponer de los fondos comprometidos por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para los ejercicios 2020 y 2021, en los convenios de colaboración para la ejecución del Plan Estatal, para la concesión de estas ayudas.
• Se conceden ayudas de hasta 900 euros al mes durante un plazo de seis meses.
• Se concederá la ayuda mediante adjudicación directa y en los "supuestos de vulnerabilidad económica y social sobrevenida a consecuencia del COVID-19", que serán determinados por las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla. Entre estos supuestos estarán siempre incluidos y, como mínimo, los definidos en el artículo 5 del RDL 11/2020.
• Las Comunidades Autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla deberán concretar el plazo (no pudiendo extenderse en ningún caso más allá del 30 de septiembre de 2020) y forma de presentación de solicitudes, mediante resolución o acuerdo, que será objeto de publicidad, a la mayor brevedad posible.
• Son ayudas compatibles con cualquier otra ayuda al alquiler que viniere percibiendo la persona arrendataria, incluso si fuera con cargo al propio Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, siempre y cuando el total de las ayudas no supere el 100% del importe del alquiler correspondiente. Son ayudas para atender a la vulnerabilidad sobrevenida por el COVID-19.
• Estas ayudas solo podrán destinarse al pago de la renta del alquiler o en su caso y en la parte que corresponda a la amortización total o parcial del préstamo suscrito (ayudas transitorias de financiación recogidas en el artículo 9 del RDL 11/2020), con cuyo importe se pagó la renta del alquiler.

2) En relación con el "programa de ayuda a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables":

• Se trata de ayudas que podrán adjudicarse de forma directa de hasta 900 euros al mes para la renta del alquiler y de hasta 200 euros adicionales para gastos de mantenimiento, comunidad y suministros básico.
• Aceleran una solución habitacional para estas personas, cuya vulnerabilidad puede incluso acrecentarse por la pandemia del COVID-19, en viviendas de titularidad pública. Si no existiera disponibilidad, se pueden aplicar en viviendas de titularidad privada.

3) En relación con la modificación del "programa de fomento del parque de vivienda en alquiler":

• Se posibilita la compra de viviendas por las Administraciones y Entidades Públicas para incrementar el parque público de viviendas, con ayudas de hasta 400 euros por metro cuadrado útil de vivienda y de hasta el 60% del coste de adquisición.

Medidas urgentes para el pago de alquiler de la vivienda habitual

El pasado 1 de abril se publicó en el BOE el Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, que incorporó, entre otras, determinadas medidas para atender la problemática de aquellos arrendatarios que, como consecuencia del impacto social y económico del COVID-19, tengan problemas para atender el pago del alquiler de su vivienda habitual.

Además, planteó medidas como la suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional, la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, la moratoria de la deuda hipotecaria en determinados supuestos y la modificación excepcional y transitoria de las condiciones contractuales de arrendamiento.

Así mismo, aprobó una línea de avales para la cobertura por cuenta del Estado de la financiación a arrendatarios en situación de vulnerabilidad social y económica, como consecuencia de la expansión del COVID-19.

Adicionalmente y en relación directa con el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, manda al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana a:

• Incorporar un nuevo programa de ayudas denominado "programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual".
• Sustituir el "programa de ayuda a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual" por un nuevo "programa de ayuda a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables".
• Modificar el "programa de fomento del parque de vivienda en alquiler".

Sí se podrá trabajar en nuevas construcciones o cuando se pueda dividir en zonas para que los trabajadores de la construcción estén en una parte y el resto de personas en otra, separados y sin contacto. La norma, impide que muchos trabajadores que hoy lunes o el martes volvían a trabajar -como albañiles o fontaneros- puedan hacerlo.

Le informamos que en el BOE del día de ayer domingo 12 de abril, Orden SND/340/2020, de 12 de abril, por la que se suspenden determinadas actividades relacionadas con obras de intervención en edificios existentes en las que exista riesgo de contagio por el COVID-19 para personas no relacionadas con dicha actividad.

La norma que entró en vigor el mismo día 12 de abril, y que mantendrá sus efectos hasta la finalización de la vigencia del estado de alarma y sus posibles prórrogas, o hasta que existan circunstancias de salud pública que justifiquen una nueva orden modificando los términos de la presente, impide que muchos trabajadores que hoy lunes o el martes volvían a trabajar -como albañiles o fontaneros- puedan hacerlo.

¿Qué obras se suspenden?

La norma establece la suspensión de toda clase de obra que:

• Suponga una intervención en edificios existentes, en los supuestos en los que en el inmueble en el que deban ejecutarse se hallen personas no relacionadas con la actividad de ejecución de la obra, y que, debido a su ubicación permanente o temporal, o a necesidades de circulación, y por causa de residencia, trabajo u otras, puedan tener interferencia con la actividad de ejecución de la obra, o con el movimiento de trabajadores o traslado de materiales.

El veto a las obras tiene excepciones:

• Sí se podrá trabajar en aquellas que estén levantando nuevas construcciones, cuando no haya otras personas ajenas a la obra en el edificio afectado, cuando se pueda dividir el edificio para que los trabajadores de la construcción estén en una parte y el resto de personas en otra, separados y sin contacto, o en el caso de reparación de averías urgentes o de vigilancia.

Esta Orden Ministerial llega poco después de las nueve de la noche del domingo, justo a unas pocas horas de que en muchas comunidades autónomas (en otras el lunes 13 es festivo) el sector de la construcción al completo vuelva a la actividad. Y es que el pasado día 9 acabó la vigencia del "permiso retribuible recuperable". Y con el fin de esa medida, aprobada hace dos semanas, se vuelven a permitir los trabajos no esenciales, excepto los comercios y otros locales abiertos al público clausurados desde un principio por el estado de alarma, que se mantiene en vigor.

Esto implica la vuelta al trabajo de sectores como la industria y la construcción, pero esta orden ministerial limita ahora una parte de las obras.