El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) redefine el concepto de sujeto pasivo del IVA en ventas inmobiliarias
El vendedor sigue siendo sujeto pasivo del IVA si la operación se hace en su nombre, por su cuenta y riesgo. Encargar la venta a un profesional no te libra de tributar como empresario si asumes el riesgo económico.
Un terreno, un vendedor... y una trampa fiscal sin querer
Todo empieza como tantas veces: tienes un terreno en tu patrimonio familiar, herencia o inversión pasada. Decides venderlo. Como no quieres líos, contratas a un profesional para que lo gestione todo -desde dividir parcelas hasta buscar compradores, urbanizar, firmar escrituras y publicitarlo como si fuera una promoción inmobiliaria en toda regla.
Hasta aquí, todo legal. Pero ahora llega el TJUE y te dice: un momento, amigo, eso que estás haciendo no es una simple venta, es una actividad económica. Y como tal, puede quedar sujeta a IVA. ¿Por qué? Porque quien actúa como empresario -aunque sea a través de un tercero- eres tú.
El criterio clave: la independencia y el riesgo económico
El artículo 9.1 de la Directiva del IVA lo dice sin rodeos: es sujeto pasivo del impuesto quien realiza una actividad económica con carácter independiente, sin importar si es una empresa, una persona física o una comunidad de bienes. Y no importa si el bien venía de tu patrimonio personal.
Lo que sí importa es:
- ¿Actuaste en tu nombre?
- ¿Lo hiciste por tu cuenta?
- ¿Asumiste el riesgo económico?
- ¿Encargaste gestiones que normalmente haría un promotor o comerciante?
Si la respuesta a todo esto es "sí", enhorabuena: puedes tener que pagar IVA.
Y si lo hace un profesional por ti... ¿te libras?
Pues no. Esa fue la gran cuestión del caso. El terreno lo vendía una pareja. Encargaron todos los trámites a un profesional inmobiliario, que actuó como mandatario: urbanizó, dividió, negoció, publicitó... Lo hizo todo. Pero el contrato decía claramente que lo hacía en nombre y por cuenta de los propietarios.
Eso implica que el negocio seguía siendo de los vendedores, no del apoderado. ¿El resultado? El TJUE lo deja claro: el riesgo económico de que no se venda, o de que los gastos superen los beneficios, es de los dueños. Y por tanto, ellos son quienes están desarrollando la actividad económica, aunque lo hayan hecho "a distancia".
¿Y qué pasa si el terreno es de una pareja casada?
El TJUE también resuelve otra duda interesante: cuando el terreno pertenece a una comunidad conyugal, como pasa en la mayoría de los matrimonios, ¿quién tributa?
Respuesta: la comunidad también puede ser sujeto pasivo del IVA si:
- Ambos cónyuges actúan juntos en la operación (por ejemplo, firmando el contrato de mandato o compareciendo ante notario),
- Y la operación se realiza con ese carácter de actividad económica (por ejemplo, varias ventas sucesivas, con gestión profesional, urbanización, etc.),
- Y la comunidad asume el riesgo económico conjunto.
En otras palabras: no hace falta crear una sociedad para que Hacienda te considere "empresa" si tú y tu pareja estáis vendiendo fincas como si fuera un negocio.
¿Y si el terreno no era para vender sino para uso personal?
Aquí viene el matiz importante. El TJUE recuerda que el uso original del terreno no borra lo que se hace después. Puedes haber recibido la finca como herencia o haberla comprado sin ánimo de lucro, pero si años después la conviertes en producto inmobiliario a través de un profesional, lo relevante es el carácter económico del acto de venta.
Así que vender tu finca no te convierte en empresario. Pero venderla como lo haría una promotora, sí.
Conclusión práctica: ojo con delegar y pensar que eso te exime
Con esta sentencia sobre la mesa, la moraleja es muy clara: si vendes un terreno con ayuda profesional, por muy personal que fuera el origen del bien, lo importante es cómo se estructura la operación. Si hay urbanización, marketing, fragmentación, contrato de mandato... y tú apareces como titular en las escrituras, el IVA puede llamar a tu puerta.
Y recuerda: que lo gestione otro no significa que no seas tú el sujeto pasivo. Lo que vale es quién cobra, quién arriesga, y quién responde.
