¿Cómo te afecta la cláusula rebus en el alquiler del local?

La pandemia ha dejado muchas actividades suspendidas, o restringidas parcialmente, y el Gobierno ha intentado brindar medidas efectivas, sobre todo en cuanto a la conflictividad laboral (ERTEs, cláusula mantenimiento de empleo, etc.). ¿Pero tenemos algún beneficio para las empresas a cuanto a los alquileres de sus locales u oficinas?

Durante todo este tiempo de pandemia, usted y su empresa han podido sufrir muchos contratiempos. En primer lugar, la economía se paralizó a 14 de marzo durante varias semanas, y desde entonces no hemos recuperado la normalidad.

Si usted se dedica a actividades que han tenido que suspender su actividad, o que han sufrido importantes restricciones, se preguntará si hay alguna vía legal para intentar que su contrato de arrendamiento de local quede renegociado o rebajado.

Para su caso, el concepto que puede ayudarle a negociar con su arrendador, se llama cláusula “rebus sic stantibus”, que significa en castellano “estando así las cosas”. En definitiva, que cuando usted firmó su contrato de alquiler, la situación a nivel global era de una manera, y ahora esta situación ha cambiado por completo.

Para ello, es necesario cumplir ciertos requisitos:

• Una situación excepcional, como la pandemia de ahora
• Que haya una desproporción entre las partes, y que dicha desproporción fuera imprevisible
• Que el contrato sea de larga duración

Hay que tener en cuenta que esta cláusula nunca ha sido recogida en ninguna ley, pero sí ha sido aceptada por los tribunales. Por tanto, si usted ha sufrido suspensiones de actividad, restricciones o una gran caída de ingresos, convendría intentar negociar de buena fe con el propietario, para aplicando la cláusula rebus sic stantibus, rebajar el alquiler. Si no hay acuerdo amistoso, puede usted llegar a pedirlo ante los tribunales.

La única comunidad autónoma que ha decidido atreverse a legislar (so pena de que la norma sea finalmente anulada por el Tribunal Constitucional), ha sido la Generalitat de Catalunya, en su Decret Llei 34/2020.

Por tanto, si su empresa se encuentra domiciliada en Catalunya, está usted de suerte, ya que el procedimiento a seguir es el siguiente:

• Requerir a la parte arrendadora por burofax o similar, pidiendo una modificación razonable de la renta y del contrato.
• Si no existe acuerdo, y existe suspensión de actividad, la renta debe reducirse al 50%.
• Si hay restricción y no suspensión, la renta debe reducirse en una proporción igual a la mitad de la pérdida del aprovechamiento del inmueble (hecho muy determinable en el caso de la restauración, al existir limitación horaria y de aforo)
• Si además la suspensión dura más de tres meses, el arrendatario puede rescindir el contrato sin tener que indemnizar

De todos modos, debe usted saber que en juzgados de Valencia y de Madrid, se han aceptado rebajas de la renta del alquiler al 50%, debido a la situación de crisis sanitaria y luego económica.

En conclusión, si usted es empresario y se dedica a los sectores más afectados por la crisis, tales como hostelería, restauración, ocio nocturno o viajes combinados, tiene usted derecho a una rebaja de la renta que paga mensualmente para sus locales u oficinas.