Legal

En el BOE del pasado 6 de diciembre de 2023 se ha publicado el Real Decreto 1007/2023, de 5 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento que establece los requisitos que deben adoptar los sistemas y programas informáticos o electrónicos que soporten los procesos de facturación de empresarios y profesionales, y la estandarización de formatos de los registros de facturación. Los empresarios y profesionales tendrán hasta el 1 de julio de 2025 para adaptarse a estos cambios del software de facturación.

Queremos informarles de que el Gobierno ha aprobado el Reglamento (Real Decreto 1007/2023, de 5 de diciembre) que desarrolla los requisitos de los programas informáticos de facturación para evitar el "software de doble uso".

Con el objetivo de poner final a la producción, tenencia y uso de programas y sistemas informáticos que permitan la manipulación de los datos contables y de gestión (lo que se conoce como "software de doble uso"), La Ley General Tributaria impone la obligación "por parte de los productores, comercializadores y usuarios, de que los sistemas y programas informáticos o electrónicos que soporten los procesos contables, de facturación o de gestión de quienes desarrollen actividades económicas garanticen la integridad, conservación, accesibilidad, legibilidad, trazabilidad e inalterabilidad de los registros, sin interpolaciones, omisiones o alteraciones de las que no quede la debida anotación en los sistemas mismos", y este Real Decreto 1007/2023, de 5 de diciembre, es el desarrollo reglamentario de esa obligación.

Este Reglamento se centra, exclusivamente, en garantizar que los sistemas informáticos, que soporten los procesos de facturación de los obligados tributarios, cumplan el conjunto de estos requisitos, quedando fuera de su ámbito objetivo los procesos contables y de gestión de empresarios y profesionales. Para ello, se establecen las especificaciones que deben cumplir los sistemas de facturación.

Atención. Tras la aprobación de este Reglamento deben aprobarse por Orden Ministerial las especificaciones técnicas que deberá reunir el software de facturación y en la que se incluirán mayores concreciones sobre esta regulación.

Hay que resaltar que es diferente este desarrollo reglamentario del que hay pendiente de la obligación de empresarios y profesionales de facturar electrónicamente (Proyecto de Reglamento de factura electrónica B2B, actualmente en tramitación por el Ministerio de Economía, Comercio y Empresa con la participación de la Agencia Tributaria.). Precisamente, dicha obligación no se hará efectiva hasta después de que la norma reglamentaria se publique y en la misma se regulará la factura electrónica, y se referirá a la documentación, conservación y transmisión de estos documentos.

Atención. Las obligaciones que recoge el Reglamento no se dirigen tanto a los empresarios o profesionales, sino que están definidas, sobre todo, para los productores y comercializadores del software de facturación, que son quienes deberán ofertar a los empresarios sistemas informáticos de facturación adaptados a la norma.

¿Cuál es su objeto y ámbito territorial?

Tiene por objeto la regulación de los requisitos y especificaciones técnicas que debe cumplir cualquier sistema y programa informático o electrónico, en adelante denominado genéricamente sistema informático, utilizado por quienes desarrollen actividades económicas, de acuerdo con la definición dada en la Ley 35/2006 del IRPF, cuando soporte los procesos de facturación de las operaciones correspondientes a su actividad, para garantizar la integridad, conservación, accesibilidad, legibilidad, trazabilidad e inalterabilidad de los registros de facturación sin interpolaciones, omisiones o alteraciones de las que no quede la debida anotación en los sistemas mismos, con la información sobre todas las entregas de bienes y prestaciones de servicios.

El Reglamento es aplicable en todo el territorio español, sin perjuicio de las especialidades establecidas por los territorios forales (País Vasco y Navarra) de concierto y convenio económico y por la normativa específica para Canarias, Ceuta y Melilla. Se precisa en relación con los territorios forales, que el Reglamento es aplicable a los obligados tributarios cuando tengan su domicilio fiscal en territorio común.

¿A qué obligados tributarios resultan de aplicación?

El Reglamento se aplicará a los obligados tributarios que se indican a continuación, que utilicen sistemas informáticos de facturación, aunque solo los usen para una parte de su actividad:

• Los contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades, excepto los del sector público y las entidades parcialmente exentas que sólo estarán sometidas por las operaciones que generen rentas sujetas y no exentas
• Los contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que desarrollen actividades económicas.
• Los contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de no Residentes que obtengan rentas mediante establecimiento permanente.
• Las entidades en régimen de atribución de rentas que desarrollen actividades económicas, sin perjuicio de la atribución de rendimientos que corresponda efectuar a sus miembros.
• A los productores y comercializadores de los sistemas informáticos de facturación.

Se excluyen:

• No se aplicarán a los contribuyentes que lleven los libros registros a través de la Sede electrónica de la AEAT mediante el suministro electrónico de los registros de facturación (SII).
• El Reglamento también prevé la posibilidad de que el Departamento de Inspección de la AEAT, previa solicitud, otorgue alguna dispensa en la aplicación de este Reglamento, en relación con determinados sectores empresariales o profesionales u operaciones, respecto de los que se aprecien circunstancias excepcionales.

Atención. Los productores y comercializadores de los sistemas y programas informáticos deberán tener adaptados los mismos a las exigencias de este Reglamento, en el plazo máximo de 9 meses desde la entrada en vigor de la Orden ministerial que apruebe las especificaciones técnicas de esta materia.  Por su parte, los usuarios (no excluidos) deberán tener operativos y adaptados sus sistemas y programas de facturación antes del 1 de julio de 2025.

¿Qué operaciones determinan que los sistemas informáticos deban someterse a las nuevas previsiones?

Las nuevas normas resultarán de aplicación a los sistemas informáticos de facturación en relación con las operaciones correspondientes a la actividad de los obligados tributarios señalados en el apartado anterior, con las siguientes excepciones:

• A los contribuyentes que tributen por el régimen especial de la agricultura, ganadería y pesca del IVA en las operaciones con expedición de recibo
• A los contribuyentes en recargo de equivalencia y régimen simplificado de IVA y a los que el Departamento de Gestión autoriza a no emitir factura
• Las relacionadas con determinadas entregas de energía eléctrica o las facturadas por la Comisión Nacional de Energía y por cuenta de distribuidores y de los productores de energía eléctrica en régimen especial o de sus representantes.
• Las documentadas en facturas por operaciones realizadas a través de establecimientos permanentes en el extranjero.

¿Qué sistemas informáticos deberán utilizar los empresarios y profesionales afectados?

Los obligados tributarios pueden realizar el cumplimiento de las nuevas obligaciones utilizando las siguientes opciones:

• Un sistema informático propio (que cumpla los requisitos establecidos en la Ley General Tributaria y en el propio reglamento que comentamos), que debe contar con una declaración responsable de la que quede constancia formal, expedida por la persona o entidad productora, fabricante o desarrolladora del mismo, debiendo certificar que sus sistemas informáticos se ajustan a las normas y responden ante quienes los adquieran o utilicen para dar soporte a sus procesos de facturación, pudiendo ser solicitada por el cliente o por la Administración. Esta declaración responsable deberá constar por escrito y de modo visible. Además, incluirá los datos referentes al sistema informático, así como conocer las características de la instalación del mismo y debe contener los datos identificativos y de localización del productor del mencionado sistema informático y la fecha y lugar en que la firma.

Se admite la posibilidad de utilización de un mismo sistema informático por parte de varios obligados tributarios siempre que los registros de facturación de cada uno de ellos estén diferenciados y los requisitos se cumplan por separado para cada uno de ellos.

• La aplicación informática que a tal efecto pueda desarrollar la Administración tributaria.

¿Qué requisitos deberán cumplir los sistemas y programas informáticos?

Se establece que los sistemas informáticos y que se utilicen para registrar y documentar las entregas de bienes y prestaciones de servicios deben garantizar la integridad, conservación, accesibilidad, legibilidad, trazabilidad, e inalterabilidad de los registros de facturación. Además, el sistema informático deberá tener capacidad de remitir por medios electrónicos a la Administración tributaria, de forma continuada, segura, correcta, íntegra, automática, consecutiva, instantánea y fehaciente, todos los registros de facturación generados y contar con un registro de eventos que recoja automáticamente, en el momento en que se produzcan, determinadas interacciones con dicho sistema informático, operaciones realizadas con él o sucesos ocurridos durante su uso, guardando los datos correspondientes a cada uno de ellos, que deberán poder ser consultados desde el propio sistema informático.

En los sistemas informáticos deberá encontrarse debidamente disociado el acceso a la información con trascendencia tributaria del acceso a la posible información confidencial de carácter no patrimonial, de forma que la Administración tributaria pueda acceder directamente a la consulta y al resto de funcionalidades exigidas sobre la información de los registros de facturación y de eventos.

Registros de facturación

Se indica que el sistema informático debe generar automáticamente un registro de facturación de alta de forma simultánea o inmediatamente anterior a la expedición de la factura, especificándose el contenido mínimo a generar. Así deberán incluir, entre otros datos:

• Número de identificación fiscal y nombre y apellidos, razón o denominación social completa del obligado a expedir la factura.
• El número y, en su caso, serie de la factura.
• La fecha de expedición de la factura y la fecha en que se hayan efectuado las operaciones que se documentan en ella.
• El tipo de factura expedida, indicando si se trata de una factura completa o simplificada.
• La descripción general de las operaciones y el importe total de la factura.
• Indicación del régimen o regímenes aplicados a las operaciones documentadas a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, o de otras operaciones con trascendencia tributaria.

Se establece la posibilidad de generar un registro de facturación de anulación cuando erróneamente se haya emitido una factura y sea necesario, por lo tanto, anular su correspondiente registro de facturación de alta.

Por último, se introduce la necesidad de generar huella o «hash» a los registros de facturación, así como firmarlos electrónicamente.

Certificación de los sistemas informáticos

Es el productor del sistema el que deberá certificar que el sistema cumple con la normativa, y lo hará mediante una declaración responsable efectuada por escrito y de modo visible, para que la pueda ver el comercializador y el usuario.

Esa declaración responsable incluirá los datos referentes al sistema informático que permitan identificarlo, conteniendo también los datos del productor y la fecha y lugar de la firma.

8. Verificación del cumplimiento de la obligación por la Administración tributaria

Sujetándose a lo prevenido en la Ley General Tributaria, la Administración tributaria podrá personarse en el lugar donde se encuentre o se utilice el sistema, pudiendo exigir el acceso completo e inmediato a los registros de facturación y de eventos o sus copias seguras, así como descargarlo o copiarlo y consultar los datos. Asimismo, podrá requerir y obtener copia de los registros conservados y podrá requerir a los productores o comercializadores la información que necesite para verificar que el sistema cumple los requisitos exigidos por este Reglamento.

Posibilidad de remisión de los registros de facturación a la Administración tributaria

Se establece la posibilidad al obligado tributario que utilice sistemas informáticos de facturación para que, de forma voluntaria, cumpla con ciertas especificaciones técnicas (que tienen que establecerse) de remisión inmediata y segura a la AEAT de todos los registros de facturación generados.

Se precisa que tienen la consideración de «Sistemas de emisión de facturas verificables» o «Sistemas VERI*FACTU», aquellos sistemas informáticos propios que sean utilizados por el obligado tributario para remitir efectivamente por medios electrónicos a la AEAT de forma continuada, segura, correcta, íntegra, automática, consecutiva, instantánea y fehaciente todos los registros de facturación generados. Además, no tendrán la obligación de realizar la firma electrónica de los registros de facturación, siendo suficiente con que calculen la huella o «hash» de dichos registros.

Se entenderá que un obligado tributario opta por este sistema, por el hecho de iniciar sistemáticamente la remisión de registros de facturación a la sede electrónica de la AEAT. Esta opción se prolongará, al menos, hasta la finalización del año natural en el que se haya producido, de forma efectiva, el primer envío de los registros de facturación.

Posibilidad de remisión de información por parte del receptor de la factura

Se posibilita al receptor de la factura (empresario o consumidor final) de proporcionar a la AEAT de forma voluntaria determinada información de la misma facilitando los datos contenidos en el código «QR» de la factura, sin que esta remisión de información tenga la consideración de denuncia pública.

En los casos en que en la factura sea "VERI*FACTU" el receptor podrá verificar si la factura ha sido remitida por el emisor a la AEAT.

Integración de los registros de facturación en los libros registro

Se prevé que antes del 1 de julio de 2025, se desarrollará la posibilidad de integrar los registros de facturación generados y remitidos a la AEAT por medio de los «Sistemas de emisión de facturas verificables» en el contenido del libro registro de facturas expedidas que se regula en el Reglamento del IVA, y, del mismo modo, se podrá desarrollar dicha posibilidad respecto de los libros registros de ventas e ingresos, y de ingresos, a que se refiere el artículo 68 del Reglamento del IRPF.

Entrada en vigor y efectos del Reglamento

El Reglamento entró en vigor el 7 de diciembre de 2023, debiendo tener operativos los obligados tributarios los sistemas informáticos adaptados a las características y requisitos exigidos antes del 1 de julio de 2025, excepto los productores y comercializadores de los sistemas informáticos de facturación que deberán tenerlos en el mercado en un plazo de 9 meses desde la aprobación de la Orden Ministerial que especifique todos los detalles técnicos del registro.

La AEAT tendrá disponible en su Sede el servicio para la recepción de los registros de facturación remitidos por los Sistemas de emisión de facturas verificables en el plazo de nueve meses desde la publicación de la Orden Ministerial antes mencionada.

El administrador de una sociedad puede requerir a un notario para que levante acta de una junta de socios. Y estará obligado a requerirlo si, con cinco días de antelación a la fecha prevista para celebrarse la junta, lo piden socios que representen al menos el 5% del capital de la Sociedad Limitada (el 1% si se trata de una Sociedad Anónima).

Una cuestión a tener presente y que en muchas ocasiones es desconocida, es el derecho que corresponde a los socios a solicitar la presencia en la junta general de socios, de un Notario que levante acta notarial de la reunión.

Habitualmente, cuando se requiere a un notario para que levante acta de la junta es porque existen discrepancias entre los socios, y lo que se pretende con la presencia del notario es que éste, al amparo de su fe pública, relate con exactitud los hechos y dote de autenticidad y fuerza probatoria las declaraciones de voluntad de las partes.

Requerimiento notarial

De acuerdo con el artículo 203 de la Ley de Sociedades de Capital, los administradores podrán requerir la presencia de notario para que levante acta de la junta general y estarán obligados a hacerlo siempre que, con 5 días de antelación al previsto para la celebración de la junta, lo soliciten socios que representen, al menos, el 1% del capital social en la sociedad anónima o el 5% en la sociedad de responsabilidad limitada. En este caso, los acuerdos sólo serán eficaces si constan en acta notarial.

El acta notarial no se someterá a trámite de aprobación, tendrá la consideración de acta de la junta y los acuerdos que consten en ella podrán ejecutarse a partir de la fecha de su cierre.

Los honorarios notariales serán de cargo de la sociedad.

El socio que ha pedido la presencia de notario (si lo ha hecho por requerimiento notarial) puede solicitar al Registro Mercantil que anote dicha solicitud. Así, no se podrán inscribir en el Registro los acuerdos adoptados en la junta que no consten en acta notarial.

Una reciente resolución  de 11 de octubre de 2023 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) ha confirmado la negativa de un registrador a inscribir los acuerdos de una junta (un socio solicitó acta notarial, se anotó en el Registro y el notario sólo hizo un acta de presencia para constatar ciertos hechos acaecidos en la junta).

Atención. Al solicitar acta notarial e inscribir la solicitud, los acuerdos que no consten en el acta no se inscriben

Acta notarial de la Junta

El Notario que hubiese sido requerido por los administradores para asistir a la celebración de la Junta y levantar acta de la reunión, juzgará la capacidad del requirente y, salvo que se trate de Junta o Asamblea Universal, verificará si la reunión ha sido convocada con los requisitos legales y estatutarios, denegándolo en otro caso

Una vez aceptado el requerimiento, el Notario se personará en el lugar, fecha y hora indicados en el anuncio, y procederá a asegurarse de la identidad y de los cargos de Presidente y Secretario de la reunión.

Constituida la Junta, preguntará a la asamblea si existen reservas o protestas sobre las manifestaciones del Presidente relativas al número de socios concurrentes y al capital presente.

Además de las circunstancias generales derivadas de la legislación notarial y registral, el Notario dará fe de los siguientes hechos o circunstancias:

1. ª De la identidad del Presidente y Secretario, expresando sus cargos.
2. ª De la declaración del Presidente de estar válidamente constituida la Junta y del número de socios con derecho a voto que concurren personalmente o representados y de su participación en el capital social.
3. ª De que no se han formulado por los socios reservas o protestas sobre las anteriores manifestaciones del Presidente y, en caso contrario, del contenido de las formuladas, con indicación de su autor.
4. ª De las propuestas sometidas a votación y de los acuerdos adoptados, con transcripción literal de unas y otros, así como de la declaración del Presidente de la Junta sobre los resultados de las votaciones, con indicación de las manifestaciones relativas al mismo cuya constancia en acta se hubiere solicitado.
5. ª De las manifestaciones de oposición a los acuerdos y otras intervenciones cuando así se solicite, consignando el hecho de la manifestación, la identificación del autor y el sentido general de aquélla o su tenor literal si se entregase al Notario texto escrito, que quedará unido a la matriz.

El Notario podrá excusar la reseña de las intervenciones que, a su juicio, no fueren pertinentes por carecer de relación con los asuntos debatidos o con los extremos del orden del día. Cuando apreciare la concurrencia de circunstancias o hechos que pudieran ser constitutivos de delito podrá interrumpir su actuación haciéndolo constar en el acta.

Si las sesiones se prolongan durante dos o más días consecutivos, la reunión de cada día se consignará como diligencia distinta en el mismo instrumento y por orden cronológico.

En ningún caso el Notario calificará la legalidad de los hechos consignados en el instrumento.

La diligencia relativa a la reunión, extendida por el Notario en el propio acto o, ulteriormente, en su estudio con referencia a las notas tomadas sobre el lugar, no necesitará aprobación, ni precisará ser firmada por el Presidente y el Secretario de la Junta.

El acta notarial tendrá la consideración de acta de la Junta y, como tal, se transcribirá en el Libro de actas de la sociedad.

En la práctica, la fe pública notarial es útil a fin de dejar constancia fehaciente de lo que realmente ha sucedido en la junta general. Así, por ejemplo, puede quedar debidamente acreditado por parte del notario que los administradores han aclarado a los socios cuantas cuestiones hayan puesto de manifiesto éstos o, por el contrario, los socios minoritarios pueden tener la certeza de que se dejará constancia de lo contrario, en los casos en los que esto haya sucedido así.

En definitiva, el acta notarial se trata de un recurso de gran utilidad al que conviene acudir en todos aquellos casos en los que exista un conflicto entre los socios de una compañía mercantil.

La inclusión en un fichero de morosos puede suponer un problema a la hora de solicitar financiación, ya que muchas empresas (bancos, aseguradoras...) consultan estos ficheros para comprobar la solvencia de sus posibles clientes.

Como ya sabrá, un fichero de morosos es un registro en el que se incluyen todas aquellas personas tanto físicas como jurídicas que hayan incurrido en algún tipo de impago, restringiendo de este modo el acceso a cualquier tipo de financiación.

El impago de recibos, préstamos u otros servicios prestados por empresas, nos puede generar la entrada en dichos ficheros de morosidad. En realidad, estos ficheros no tienen una consecuencia activa sobre el afectado, sino únicamente pasiva. Si el moroso decide abandonar la senda del "mercado de crédito", es decir jamás volver a pedir financiación en su vida, la entrada en dichos ficheros le puede llegar a dar absolutamente igual. Lo difícil es precisamente, alejarse del mercado de crédito. A pesar de ser la opción más sana y más recomendable, el problema es que a menudo las personas se ven forzadas a entrar en dicho mercado de la financiación. Puede ser para comprarse un piso, un coche, acceder a un hotel con tarjeta de crédito, alquilar un vehículo o una máquina.

El problema es que, al estar en esos ficheros, uno jamás va a poder alquilar un piso, contratar una hipoteca o préstamo, un teléfono a plazos, alquilar un vehículo, firmar un renting o leasing, etc.

Entremos más en detalle a valorar que es un fichero de morosidad

Se trata de una lista utilizada por las entidades de crédito para valorar quien es moroso y quién no. Conviene tener en cuenta el "corporativismo" de estas listas, en el sentido de que están financiadas por las propias entidades de crédito y por tanto "se deben a ellas". A pesar de que hay que darle el beneficio de la duda a dichos ficheros, de que actuarán conforme a derecho, a veces el particular puede encontrar inconvenientes a la hora de salir de estos.

¿Cómo llegamos a un fichero de morosidad?

Debe de existir una deuda previa, vencida y exigible, impagada. Además, debe de existir requerimiento al deudor, y no puede ser de antigüedad superior a 6 años. Recordemos que, por el paso del tiempo, concretamente 5 años, las personas salen del fichero de morosidad.

¿Qué ficheros de morosidad existen?

Tenemos el de ASNEF EQUIFAX, que es el más común. ASNEF tiene 270 asociados, todos bancos y financieras y es una empresa con cotización bursátil en la bolsa de Nueva York. Por lo tanto, es un gigante mundial financiado por las propias financieras. En este sentido es el "sargento mundial del crédito".

Badexcug, que contiene información de impagos, con 230 entidades asociadas. El RAI, Registro de Aceptaciones Impagadas, que solo acepta impagos superiores a 300 euros. FIM, fichero de inquilinos morosos à es para impagos de alquileres. Finalmente tenemos la CIRBE, del Banco de España, que es una entidad ultracorporativista, hasta el punto de intentar no borrar los ficheros de morosidad de personas que han visto su deuda exonerada por mecanismo judicial.

Información que contiene el fichero

La información que debe contener es la relación de nombres y domicilios que constan en el fichero, resumen de situación actual, cuantía impagada, detalle de deuda impagada, evolución mensual en los últimos 24 meses, consultas realizadas en el fichero, etc.

Acceso a los ficheros

El acceso a dichos ficheros es gratuito, todos pueden acceder para saber si están y poder salir de los ficheros. Si constas en estos ficheros, tal y como hemos comentado, puedes no tener acceso a financiación.

Formas de salir de las listas de morosos

Para salir de dichas deudas podemos: pagar la deuda, negociarla, demostrar su inexistencia, conseguir el perdón a través de la segunda oportunidad, o que prescriba. Si la deuda está sometida a discusión judicial también debe desaparecer.

La Ley de Segunda Oportunidad para salir de las listas de morosos

En cuanto a la Ley de Segunda Oportunidad, se puede salir del fichero si al finalizar un procedimiento de concurso, existe resolución judicial donde se te reconozca la exoneración o perdón de tus deudas. Es necesario que te sea perdonada la deuda por la que se te incluyó.

Reclamación

Si le han incluido en un fichero de forma ilegítima, puede demandar al fichero y al inscriptor.  Si la inclusión es incorrecta, es posible reclamar judicialmente una indemnización por los daños y perjuicios causados por vulnerar tu Derecho al Honor al dar publicidad a tus datos personales como moroso.

La Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU) no establece un plazo concreto para devolver la fianza al terminar un arrendamiento y se limita a señalar que, transcurrido un mes desde la entrega de llaves, si no se devuelve la cantidad correspondiente a tal concepto, ésta empezará a devengar intereses.

Uno de los principales conflictos en el contrato de arrendamiento de una vivienda se da en el pago y devolución de la cantidad en concepto de fianza.

En estos casos nos surgen las dudas ¿Qué es la fianza? ¿Cuánto se debe pagar? ¿Cuándo y cómo debe producirse su devolución?

Fianza

La fianza es una garantía a favor del arrendador, por medio de la cual, el inquilino/arrendatario debe depositar cierta cantidad en metálico a la hora de formalizar el contrato de arrendamiento. Tiene carácter obligatorio, es decir, no es posible formalizar un alquiler sin prestar la fianza, porque de lo contrario la relación jurídica no sería válida. Así queda establecido en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

¿Qué importe exige la LAU que se entregue de fianza del alquiler?

A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda (como los locales de negocio).

Esta cantidad ha de ser depositada por el arrendador en la Comunidad Autónoma correspondiente. Si no lo hace, estará sujeto a una serie de sanciones reguladas por cada Comunidad Autónoma.

Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta 5 años de duración, o de hasta 7 años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las comunidades autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas colaboradoras con la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.

Actualización de la fianza

Durante los 5 primeros años de duración del contrato, o durante los 7 primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de 5 años, o de 7  años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

Plazo de devolución de la fianza

Aunque la LAU no establece el plazo de devolución de la fianza en el alquiler, se entiende que el arrendador tiene un mes desde la entrega de llaves.

En concreto, el artículo 36.4 de la LAU establece que el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

¿Es obligatorio que el arrendador devuelva la fianza del alquiler dentro de ese mes siguiente a la restitución del inmueble?

La mayoría de los Tribunales considera que el propietario dispone de un mes para devolver la fianza y que, en consecuencia, su inquilino no puede reclamar la devolución antes de dicho plazo. En cambio, un sector más minoritario considera que la fianza debe restituirse al finalizar el contrato y que, transcurrido un mes desde entonces, el propietario incurre en mora. Ello le da un mes de plazo para hacer comprobaciones oportunas.

Por tanto, recuerde que dispone de un mes como máximo para comprobar el estado del inmueble y el pago de suministros, reclamar desperfectos y recuperar la fianza que haya depositado en el organismo correspondiente. Indíquelo en el documento de entrega de llaves para evitar que su inquilino le reclame la fianza con anterioridad.