Author - Asesoría Coca

El Consejo de Ministros ha aprobado el real decreto-ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que, tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado, entrará inmediatamente en vigor. Uno de los objetivos prioritarios es aumentar la oferta de viviendas en alquiler y ofrecer mayor seguridad jurídica al arrendatario y arrendador. Destacamos algunas de las novedades más importantes: 1. PLAZO MÍNIMO DEL CONTRATO Independientemente del plazo pactado en el contrato de arrendamiento de vivienda éste se prorroga obligatoriamente para el arrendador y voluntariamente para el inquilino si no ha alcanzado el plazo mínimo legal. Con esta reforma se amplía el plazo de prórroga forzosa, actualmente establecido en tres años y, además, el contrato se prorrogará de forma diferente en función a quién es el arrendador: 1.1. Arrendador Persona Física En contratos de duración inicialmente pactada por un plazo inferior a 5 años, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de CINCO AÑOS salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. 1.2. Arrendador Persona Jurídica (sociedades) En contratos de duración inicialmente pactada por un plazo inferior a siete años, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de SIETE AÑOS salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. 2. PRÓRROGA DEL CONTRATO Cumplido el plazo mínimo anteriormente señalado (5/7 años) se amplía también el plazo de prórroga tácita, que pasa a ser de tres años más en lugar del año vigente hasta ahora. Es decir: 2.1. Arrendador Persona Física Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante Tres años más. 2.2. Arrendador Persona Jurídica (sociedades) Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo siete años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante tres años más. 3. FACULTAD DE DESISTIMIENTO DEL ARRENDATARIO Pese a la ampliación de plazos que afecta siempre al arrendador, se mantiene sin modificación la facultad de desistimiento del arrendatario, que realmente solo se compromete a permanecer seis meses en la vivienda arrendada. El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. No es válido pactar una indemnización superior. 4. GASTOS DE GESTIÓN Y FORMALIZACIÓN DE CONTRATO Se establece que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica (una sociedad o empresa), salvo aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del arrendatario. 5. LÍMITE A LAS GARANTÍAS ADICIONALES Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico (depósito en metálico, bancario, aval, etc.). Hasta ahora no había ningún límite a la garantía que quisiera pedir el arrendador. Con la reforma, en el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta. 6. PISOS TURÍSTICOS Se establecen 2 medidas respecto a este tipo de alquileres: 6.1. Exclusión expresa de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Queda fuera de la LAU la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística. La consecuencia de esta medida es que la regulación de este tipo de alquileres pasa a ser competencia de Ayuntamientos y Comunidades Autónomas. 6.2. Veto de la Comunidades de Propietarios. Se modifica la Ley de Propiedad Horizontal, de forma que las Comunidades de Propietarios podrán adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico. Para esto será suficiente el acuerdo por mayoría cualificada de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación y no la unanimidad exigida hasta ahora. Esta mayoría cualificada será incluso suficiente para adoptar acuerdos por que establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. 7. REFORMA DEL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO DE VIVIENDA Con el fin de aumentar la protección a los inquilinos “vulnerables” y con un evidente retraso añadido en la resolución de estos procedimientos, se reforma el desahucio de vivienda, de forma que en el requerimiento de pago al demandado emitido por el Juzgado, se le informará de la posibilidad de que acuda a los Servicios Sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad. En caso de que la Administración competente apreciase indicios de la existencia de dicha situación, se notificará al órgano judicial y se suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los Servicios Sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los Servicios Sociales al órgano judicial, o de dos meses si el demandante es una persona jurídica. 8. ENTRADA EN VIGOR Todas estas medidas son ya aplicables desde el 18/12/2018, por ello: 8.1. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del miércoles 19 de diciembre de 2018 (inclusive). Se deben ajustar a la nueva normativa. 8.2. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados hasta el martes 18 de diciembre de  2018. Se rigen por la normativa que le sea de aplicación, es decir, la vigente en el momento de la firma del contrato anterior a esta reforma.

Con efectos desde el 19 de diciembre de 2018, se ha publicado en el BOE el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que pretende mejorar el acceso a la vivienda y favorecer el alquiler asequible. Entre otras novedades, se amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda de 3 a 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica) y se alarga el plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años. Además, en el momento de la firma del contrato, el arrendador no podrá exigir al nuevo inquilino un aval, al margen de la fianza, que exceda en dos meses la renta mensual de alquiler a no ser que se trate de contratos de larga duración, y se establece que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica (empresa o sociedad). Con efectos desde el 19 de diciembre de 2018, se ha publicado en el BOE el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que pretende mejorar el acceso a la vivienda y favorecer el alquiler asequible. Atención. Los contratos de arrendamiento suscritos con anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-Ley continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en este Real Decreto-ley. La nueva norma comprende modificaciones en cinco normas: la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley sobre Propiedad Horizontal, la Ley de Enjuiciamiento Civil, el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Las medidas que contempla el Real Decreto-ley son las siguientes: Mejora de la regulación de los contratos de alquiler. Se modifica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (LAU), introduciendo las siguientes modificaciones que afectan a los contratos del alquiler:

1. Se amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda de 3 a 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica). Es decir, aumenta el plazo legal mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada.
2. Se amplía el plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años. Se trata del plazo temporal por el que se amplía el contrato una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.
3. Se limitan las garantías adicionales a la fianza, hasta un máximo de dos mensualidades, salvo que se trate de contratos de larga duración. De esta forma, se limita la carga económica que en ocasiones genera al inquilino la firma de un nuevo contrato, a través de un aval o depósito bancario que se suma a la cuantía de la fianza.
4. Se facilita la adopción de acuerdos entre el propietario y el inquilino para la renovación o mejora de la vivienda en el transcurso de un mismo contrato de arrendamiento.
5. Se establece que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica (una sociedad o empresa), salvo aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del arrendatario.

Actualmente los que van a una agencia inmobiliaria a buscar casa de alquiler deben abonarle una mensualidad en concepto de honorarios, una cantidad de la que a partir de ahora deberá hacerse cargo el arrendador.

1. Se mejora y aclara la remisión de los contratos de alquiler turístico de vivienda a la normativa sectorial turística que resulte aplicable.

Medidas en favor de las comunidades de propietarios ante el fenómeno del alquiler turístico de viviendas. Los alquileres turísticos salen de la LAU y se regularán como una actividad económica. Se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, para habilitar la posibilidad de que, por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, en las comunidades de vecinos puedan adoptarse acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de vivienda, para, de esta forma, favorecer la convivencia en los edificios de viviendas. Una medida que, solo se aplicará a nuevos pisos turísticos y no a los ya existentes porque "no tiene carácter retroactivo". Más protección a los hogares vulnerables y mayor seguridad jurídica en el procedimiento de desahucio de vivienda. Se introducen cambios en la Ley de Enjuiciamiento Civil para que se paralicen los desahucios hasta que se encuentre una alternativa habitacional en los casos que afecten a personas o familias vulnerables, estableciendo que la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo de un mes, o de dos meses cuando el demandante sea persona jurídica. En concreto, en estos casos los jueces notificarán los inicios de los procesos de desahucio a los servicios sociales. Estos emitirán un informe y, si alertan de que las personas que van a ser expulsadas de su hogar se encuentran en situación de vulnerabilidad, se abrirá una prórroga de un mes (o de dos cuando es una persona jurídica la que solicita el lanzamiento) para buscar una solución. Medidas fiscales en favor del alquiler de vivienda. Se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, de manera que se reducen las cargas fiscales que conlleva el mercado del alquiler de vivienda habitual. Además, se modifica la regulación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) incorporando medidas que favorecen el mercado de alquiler de vivienda:

1. Se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de Administraciones o entes públicos.
2. Los Ayuntamientos con superávit podrán destinarlo a promover su parque de vivienda pública.
3. Se habilita a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95 por ciento en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.
4. Se establecen las bases y garantías para la definición del concepto de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente, para la aplicación por parte de los Ayuntamientos del recargo en el IBI establecido en el año 2002.

Medidas de fomento de la accesibilidad universal. Con objeto de estimular la realización de obras de adaptación o mejora de la accesibilidad, se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal para aumentar, en un plazo de tres años, al 10 por ciento el fondo de reserva de las comunidades de propietarios, y establecer la posibilidad de que se destine a la realización de obras en materia de accesibilidad, en un contexto demográfico, en el que cada vez hay más personas en situación de movilidad reducida que encuentran gravemente limitados sus derechos por la existencia de barreras físicas en sus edificios. Asimismo, se establece la obligatoriedad de las obras de accesibilidad establecidas legalmente cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75 por ciento del importe de las mismas. Medidas de estímulo de la oferta y próximas iniciativas. La aprobación de este Real Decreto-Ley de medidas urgentes constituye el primer resultado del Grupo de Trabajo Interministerial en el que han participado representantes de ocho Departamentos Ministeriales (Fomento; Justicia; Hacienda; Economía y Empresa; Industria, Comercio y Turismo; Política Territorial y Función Pública; Sanidad, Consumo y Bienestar Social; y, Transición Ecológica) junto con el Departamento de Asuntos Económicos de Presidencia del Gobierno, con el objetivo de programar un amplio conjunto de medidas que de forma particular permita aumentar la oferta de viviendas de alquiler, y poner en marcha una reorientación de la política de vivienda a nivel estatal, aunque el desarrollo y la ejecución de la misma corresponda a las comunidades autónomas y a los ayuntamientos. En este marco, en los próximos meses se impulsarán nuevas medidas que afronten desde una perspectiva a medio plazo, los aspectos estructurales que pueden incidir en un aumento de la oferta de vivienda en alquiler a precios asequibles y en el fomento de la actividad de los distintos operadores y agentes públicos y privados del sector. De esta forma, se pueden destacar las siguientes iniciativas y líneas de actuación que tienen ya un avanzado grado de desarrollo y que servirán para completar la reforma integral en materia de vivienda:

1. Aprobación de un Real Decreto-Ley de medidas administrativas y procesales para reforzar la seguridad jurídica en el ámbito de la ordenación territorial y urbanística.
2. Tramitación de una Ley estatal de Vivienda que, garantizará el ejercicio del derecho constitucional a la vivienda en todo el Estado, configurándola como servicio público e impidiendo por Ley la enajenación del parque público de vivienda a fondos de inversión.
3. Favorecer la actividad de los promotores de vivienda social, posibilitando el destino de los remanentes de tesorería municipal a inversiones financieramente sostenibles, entre las que se incluya específicamente la construcción y rehabilitación de vivienda.
4. Plan 20.000 viviendas. A desarrollar a lo largo de un plazo de 4-6 años, estarán destinadas de forma indefinida al alquiler o a la cesión en uso con rentas y precio limitados, en aquellas localizaciones que cuenten con una demanda acreditada y en las que el precio del alquiler se ha incrementado considerablemente.
5. Medidas estructurales para favorecer la actividad y la oferta. En el propio Real Decreto-ley se encomienda al Ministerio de Fomento la adopción de una serie de medidas para dinamizar la oferta de vivienda en alquiler. Se analizarán diferentes medidas específicas para agilizar los trámites de concesión de licencias y reducir la carga administrativa en la promoción inmobiliaria y la actividad de la construcción, evaluando cuestiones como la dotación de medios materiales y recursos humanos para asegurar la eficiencia de las oficinas responsables a nivel local, la racionalización de trámites, la administración o servicios electrónicos y la adecuación del marco normativo y legislativo.

Para el desarrollo de todas estas medidas se avanzará en materia de colaboración y cooperación por parte del Estado con las Administraciones territoriales que ejercen las competencias en estas materias: comunidades autónomas y ayuntamientos